法眼看天下

章樑律师︱出租房屋,房东应当关注的十三个问题

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作者:章樑

一、核实当事人信息

对于个人,核对其身份证件原件,查询姓名与身份证号是否一致,必要时委托律师查询户籍信息。

对于企业、个体工商户等,核对其营业执照,并在国家企业信用信息公示系统‍查询登记信息。

对于其他法人或非法人组织,根据具体情况查询其相应的登记信息。

查询其征信状况,对于个人可以要求其登陆中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台查询《个人信用报告》。对于企业由其前往征信查询点(具体地址见http://www.pbccrc.org.cn/zxzx/lxfs/lxfs.shtml)查询《企业信用报告》。

对于委托代理人的,取得其《授权委托书》原件、核实其真实性、代理期限及权限。

相关的身份证件复印件作为合同附件。授权委托书原件留存。

二、告知租赁物瑕疵

如租赁房屋存有质量或权利瑕疵,应在合同中明确列明。否则将会因此承担相应的违约责任。影响正常使用、威胁人身财产安全的瑕疵应当在交付前修复。

三、租期

租期不得超过20年,超过20年部分无效。

四、租金

应明确租金计算标准、计价规则、计付周期、支付方式、调整方案等。

应明确承租人逾期缴纳房租的违约责任,可以解除合同的逾期时间、逾期金额标准。

五、装修

如同意承租人对租赁房屋进行装饰、装修,应明确装饰装修的材料要求,相关改造装修方案是否需要经过同意、以何种方式同意。

明确租赁期限届满、合同解除或其他情形导致提前终止时,装饰、装修如何处置,如需恢复原状,应明确恢复原状的标准。

六、维修

租赁合同对维修责任未作约定时,租赁房屋的维修责任由出租人承担。

七、转租

如果同意承租人转租,可以约定次承租人是否需要经承租人确认、转租期限有无限制、转租期限可否超过租赁期限、次承租人合同权利是否应有限制等。

八、买卖不破租赁

承租人自愿放弃“买卖不破租赁”权利的,应在合同中明确约定。

九、优先购买权

对于出租人履行优先购买权通知义务的方式、时间、承租人行使优先购买权的时间、同等条件的含义应予以明确。

承租人自愿放弃优先购买权的,应在合同中明确约定。

十、费用承担

以出租人为缴费义务人的各项费用如无特别约定,费用将由出租人承担。对于约定由承租人承担的部分应在合同中予以明确。

十、合同解除

法定情形以外的合同解除应在合同中予以明确约定,尤其是是否享有违约解除权。

十一、通知方式

优先购买权的通知、合同解除的通知及合同履行过程中的各种通知均需要送达对方。合同应对通知的时间、方式、联系人员等进行约定。

十二、纠纷解决

约定纠纷发生后无法自行协商解决时,采用诉讼还是仲裁方式。

十三、合同生效的条件

可对合同生效作出特别约定,可以附条件也可以附期限。


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