章樑律师:业主对专有部分紧密相联的外墙面享有合理使用权

2010-11-02 14:33
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今日(2日)都市快报第A15版登了一则小消息——

10月29日,陈女士来电:我是下沙天元公寓的住户,房子没有阳台,我们为了晾衣服装了两根伸缩的晾衣杆。物业一定要我们拆掉。假如有个地方晒衣服,我们也不会装晾衣杆啊,小区就我们二幢中间这个单元没有阳台。

记者核实:小区一位物业工作人员说,业主入住小区时,都签过业主公约,雨篷、花架、保笼、晾衣杆什么的,都不可以装的。如果装晾衣杆“彩旗飘飘”,对新小区的外观影响太大了。(晒衣服怎么办?物业说,可以在室内放晾衣杆。)小区业委会孙主任对陈女士表示理解,但她说,作为新小区,又是高层,确实有规定不允许装晾衣杆。“曾经有几户人家装晾衣杆,经过劝说,都拆掉了,有一户装防盗窗的,也拆掉了”。她表示会配合物业一起做陈女士的工作。

现实生活中,新建小区在入住时要求业主签订的《业主公约》中限制业主安装雨篷、花架、保笼、晾衣架、太阳能、空调外机等设施设备的条款似乎已经成了惯例。对于业主公约对于业主的重要性,笔者曾写过一篇小文《业主应审慎对待管理规约的制定》做出提示,在此不再赘述。

今天仅从这个消息引开来谈谈业主对专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用权的问题。物权理论上认为建筑物区分所有权归属全体业主所有,因此对于外墙面这一建筑物区分所有权的使用应由全体业主来共同决定,这是共有部分使用的基本原则。但是对于特定的业主来说,又确实存在着合理使用该共有部分的现实需要,比如象消息中的蒋女士为晾晒衣物安装晾衣架,比如业主在阳台安装防盗窗、网以提升居所的安全性,又比如业主在阳台、窗户外檐安装遮阳蓬、雨篷防止阳光曝晒、雨水浸泡,还比如商铺的业主在自己专有部分的外立面设立招牌等等。如此种种为了生活、生产上必要的客观需要而采取的利用行为,只要不存在以此盈利,不损害其他业主的利益等情形的,就应当认为是业主对该特定共有部位的合理使用。

这则消息里的小区业主由于在入住时签订有业主公约,而现实中签订这种公约都是作为收房的前置条件而存在,那么在业主签署了业主公约的情况下,业主就不能违背自己所作出的承诺而再对外立面进行合理利用。要改变现状就只能通过修改业主公约来实现了。

章樑
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北京盈科(杭州)律师事务所律师