章樑律师:业主应审慎对待管理规约的制定

2009-06-06 14:43
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在开发商交房时,开发商选聘的前期物业服务企业都会要求业主签订一个事先就拟订好的业主临时公约的《承诺书》。业主临时公约往往规定有业主不得安全防盗窗、防盗网、不得安装太阳能热水器、不能安装遮阳篷等限制条款。《业主临时公约》在性质上属于临时管理规约,根据《物权法》第83条第1款业主应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,临时管理规约的订立将对全体业主均具有拘束力。因业主违反管理规约的,物业服务企业可请求法院判令违约业主承担相应民事责任,在此情形下,业主将无法以合理使用为由安装防盗窗、防盗网、太阳能热水器、遮阳篷等设施。业主这些合理的日常生活需要就因与管理规约存在矛盾而是小区内部产生不和谐。在此情形下,业主应抓住法律赋予的权力理顺两者之间的关系。

根据省物管条例的规定,在小区首套房屋交付之日起2年且出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上或者出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上时,小区就应依法成立业主大会,此时将制定正式的管理规约。对于规约的制定,《物业管理条例》第12条第3款规定,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可获得通过。此时,业主是否有效行使权力就很关键,若随意处分自己的投票权可能导致日后将无法享有合理使用共有部分的权利。故业主在业主大会就制定修改管理规约时应认真研读规约内容,提出自己的意见,在行使自己的宝贵投票权时严肃对待,以使通过的管理规约真正体现出全体业主的真实意志。

在开发商交房时,开发商选聘的前期物业服务企业都会要求业主签订一个事先就拟订好的业主临时公约的《承诺书》。业主临时公约往往规定有业主不得安全防盗窗、防盗网、不得安装太阳能热水器、不能安装遮阳篷等限制条款。《业主临时公约》在性质上属于临时管理规约,根据《物权法》第83条第1款业主应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,临时管理规约的订立将对全体业主均具有拘束力。因业主违反管理规约的,物业服务企业可请求法院判令违约业主承担相应民事责任,在此情形下,业主将无法以合理使用为由安装防盗窗、防盗网、太阳能热水器、遮阳篷等设施。业主这些合理的日常生活需要就因与管理规约存在矛盾而是小区内部产生不和谐。在此情形下,业主应抓住法律赋予的权力理顺两者之间的关系。

根据省物管条例的规定,在小区首套房屋交付之日起2年且出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上或者出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上时,小区就应依法成立业主大会,此时将制定正式的管理规约。对于规约的制定,《物业管理条例》第12条第3款规定,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可获得通过。此时,业主是否有效行使权力就很关键,若随意处分自己的投票权可能导致日后将无法享有合理使用共有部分的权利。故业主在业主大会就制定修改管理规约时应认真研读规约内容,提出自己的意见,在行使自己的宝贵投票权时严肃对待,以使通过的管理规约真正体现出全体业主的真实意志。

章樑
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北京盈科(杭州)律师事务所律师