《民事审判指导与参考》第41辑

如何认定划拨土地的使用人在土地改变性质之前与他人私下签订的《土地使甩权转让合同》

问：实践中经常有这样的情形，即一方为某划拨土地的使用人，政府欲收回此划拨土地并通过招拍挂方式进行出让。在政府收回土地之前，土地的使用人（以下称转让方）已和他人（以下称受让方）私下签订了《土地使用权转让合同》（以下简称《合同》），约定受让方以自己的名义参加此土地的招拍挂，转让方配合办理一切手续，土地转让价格通常视受让方是否成功取得土地而分为两种情形。此外双方往往还会就土地补偿费的归属以及此过程中费用的分担作出约定。此《合同》的性质该如何认定？

答：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定，划拨土地使用权，应当经有批准权的人民政府批准才能转让。但政府收回划拨土地并按照招拍挂方式出让后，土地使用权性质就发生了改变，由划拨土地变更为出让土地，在符合法律规定的条件下，土地使用权人可以转让。因而，若《合同》是在划拨土地改变性质之前双方协议签订，因转让方无权处分土地使用权，《合同》中若有土地使用权直接转让的内容，相关内容应为无效；《合同》中若没有土地使用权直接转让的内容，合同性质不宜认定为土地使用权转让合同。

《合同》中约定受让方通过招拍挂方式取得土地使用权，并以自己的名义与政府签订土地出让合同，这与法律法规的规定相符，对其效力可以认定。若受让方最终通过招拍挂方式取得出让土地使用权，与政府签订土地出让合同的，依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第12条的规定，《合同》可以按照补偿性质的合同处理；若受让方最终没有取得出让土地使用权的，《合同》关于费用、价款支付等的约定，可按照双方之间的债权债务关系处理。