《民事审判指导与参考》第35辑

租赁合同未经登记不影响合同的效力

问：租赁合同未经登记，是否会影响租赁合同的效力？

答：为便于管理及保护当事人的合法权益，我国目前对房屋租赁合同实行登记备案制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”但该条款只是要求房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，并不意味着未办理登记备案手续就会导致房屋租赁合同无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”2008年起施行的《北京市房屋租赁管理若干规定》第8条规定：“出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续。”第28条还规定：出租人、承租人、房地产经纪机构未按照本规定第8条、第9条规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的，责令改正，处200元以上500元以下罚款。从该规定可以看出，其强调房屋租赁合同应当办理登记手续，并且规定了不办理登记等手续的处罚措施，但房屋租赁合同未办理登记备案手续并不会影响合同的效力。考虑到房屋租赁合同的承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等原则，从平衡交易各方利益的角度出发，未经登记的房屋租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。