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章樑律师:谈谈新冠病毒疫情下房租租赁合同相关法律适用问题

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作者:章樑

新冠病毒散发全国,各地均启动一级响应,相关政府采取的措施不同程度的影响了房屋租赁合同的履行,期间不少同行也对此发表了见解。笔者现对几点谈谈自己的看法,供探讨。

一、疫情是否足以构成不可抗力

笔者的观点是肯定的,新冠病毒疫情符合不可抗力四要素:不能预见、不能避免、不能克服、客观情况。

(一)不可预见

有观点认为,疫情是自然界的必然现象,合同主体对此应有必要预期的观点是片面的。如果是合同履行地区常见的传染病疫情,其疫情程度和常年保持相对平稳的态势,笔者认为合同相对方对此应有合理预期,不能以该等传染病疫情作为不可抗力来行使相关权利,比如常见的流感疫情。但本次疫情显然不同,在2019年12月武汉发生由新冠病毒引发的肺炎之前,人类对这种病毒一无所知,对全人类来讲它都具有不可预见性,更遑论绝大部分对病毒和传染病缺乏专业认知的合同相对方。

(二)不能避免

由于是新发现的病毒,人类对其认知非常有限,至今没有有效的预防和治疗手段,而且存在无症状传播,由此疫情必然对人类活动产生影响,对合同履行产生的影响不可避免,只是程度大小不同。

(三)不能克服

有观点认为,此次新冠病毒疫情能否克服尚未可知,值得观察。笔者认为,合同中适用不可抗力对不可克服的考察是对合同相对方而言的,疫情是否被扑灭或控制,能在多长期限内实现,都不是合同相对方能决定的,因此新冠病毒疫情对于合同相对方不可克服是可以确定的。

(四)客观情况

病毒是自然界的客观存在,这应该是众所周知的事实。

二、为应对疫情而采取的应急措施是否构成不可抗力

由于新冠病毒是一种新发现的病毒且可以人传人,又恰逢春运人口大流动,为了防止疫情蔓延,全国各省级区域皆启动突发事件一级响应,不少地区还采取了“封城”“禁足”等极端措施来隔绝病毒传播途径。那么这些行政措施,是否构成不可抗力呢?笔者的观点同样是肯定的,这些政府行为同样符合不可抗力的构成要素。

(一)不可预见

虽然在突发公共卫生事件发生时政府应当根据实际情况启动相应的应急措施,但由于新冠病毒具有不可预见性,政府因此启动的一级响应同样具有不可预见性。

(二)不能避免

启动突发事件应急措施是突发事件发生时《突发事件应对法》对于政府的要求,是政府应当履行的法定职责。(该法第48条)政府应当针对其性质、特点和危害程度,立即组织有关部门,调动应急救援队伍和社会力量,依法采取应急处置措施。针对突发公共卫生事件,政府可以迅速控制危险源,标明危险区域,封锁危险场所,划定警戒区,实行交通管制以及其他控制措施;禁止或者限制使用有关设备、设施,关闭或者限制使用有关场所,中止人员密集的活动或者可能导致危害扩大的生产经营活动以及采取其他保护措施(《突发事件应对法》第49条第(二)项、第(四)项)。这次新冠病毒由此人类对其了解有限,采取最严格的应急措施对于政府来说具有不可避免性。

(三)不能克服

当政府依法启动突发事件应急处置措施时,作为突发事件发生地的任何单位和个人都有服从人民政府发布的决定、命令、指挥、安排,配合人民政府采取的应急处置措施的法定义务,(《突发事件应对法》第56条、第57条)拒不执行的需要承担相应的法律责任(《突发事件应对法》第66条、第68条)。因此对于合同相对方而言具有不可克服性。

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