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章樑律师:谈谈新冠病毒疫情下房租租赁合同相关法律适用问题

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作者:章樑

新冠病毒散发全国,各地均启动一级响应,相关政府采取的措施不同程度的影响了房屋租赁合同的履行,期间不少同行也对此发表了见解。笔者现对几点谈谈自己的看法,供探讨。

一、疫情是否足以构成不可抗力

笔者的观点是肯定的,新冠病毒疫情符合不可抗力四要素:不能预见、不能避免、不能克服、客观情况。

(一)不可预见

有观点认为,疫情是自然界的必然现象,合同主体对此应有必要预期的观点是片面的。如果是合同履行地区常见的传染病疫情,其疫情程度和常年保持相对平稳的态势,笔者认为合同相对方对此应有合理预期,不能以该等传染病疫情作为不可抗力来行使相关权利,比如常见的流感疫情。但本次疫情显然不同,在2019年12月武汉发生由新冠病毒引发的肺炎之前,人类对这种病毒一无所知,对全人类来讲它都具有不可预见性,更遑论绝大部分对病毒和传染病缺乏专业认知的合同相对方。

(二)不能避免

由于是新发现的病毒,人类对其认知非常有限,至今没有有效的预防和治疗手段,而且存在无症状传播,由此疫情必然对人类活动产生影响,对合同履行产生的影响不可避免,只是程度大小不同。

(三)不能克服

有观点认为,此次新冠病毒疫情能否克服尚未可知,值得观察。笔者认为,合同中适用不可抗力对不可克服的考察是对合同相对方而言的,疫情是否被扑灭或控制,能在多长期限内实现,都不是合同相对方能决定的,因此新冠病毒疫情对于合同相对方不可克服是可以确定的。

(四)客观情况

病毒是自然界的客观存在,这应该是众所周知的事实。

二、为应对疫情而采取的应急措施是否构成不可抗力

由于新冠病毒是一种新发现的病毒且可以人传人,又恰逢春运人口大流动,为了防止疫情蔓延,全国各省级区域皆启动突发事件一级响应,不少地区还采取了“封城”“禁足”等极端措施来隔绝病毒传播途径。那么这些行政措施,是否构成不可抗力呢?笔者的观点同样是肯定的,这些政府行为同样符合不可抗力的构成要素。

(一)不可预见

虽然在突发公共卫生事件发生时政府应当根据实际情况启动相应的应急措施,但由于新冠病毒具有不可预见性,政府因此启动的一级响应同样具有不可预见性。

(二)不能避免

启动突发事件应急措施是突发事件发生时《突发事件应对法》对于政府的要求,是政府应当履行的法定职责。(该法第48条)政府应当针对其性质、特点和危害程度,立即组织有关部门,调动应急救援队伍和社会力量,依法采取应急处置措施。针对突发公共卫生事件,政府可以迅速控制危险源,标明危险区域,封锁危险场所,划定警戒区,实行交通管制以及其他控制措施;禁止或者限制使用有关设备、设施,关闭或者限制使用有关场所,中止人员密集的活动或者可能导致危害扩大的生产经营活动以及采取其他保护措施(《突发事件应对法》第49条第(二)项、第(四)项)。这次新冠病毒由此人类对其了解有限,采取最严格的应急措施对于政府来说具有不可避免性。

(三)不能克服

当政府依法启动突发事件应急处置措施时,作为突发事件发生地的任何单位和个人都有服从人民政府发布的决定、命令、指挥、安排,配合人民政府采取的应急处置措施的法定义务,(《突发事件应对法》第56条、第57条)拒不执行的需要承担相应的法律责任(《突发事件应对法》第66条、第68条)。因此对于合同相对方而言具有不可克服性。

(四)客观情况

政府采取应急处置措施并非合同相对方主观意志决定,具有客观性。

三、不可抗力可否免除合同义务

有观点认为,承租人可以以不可抗力为由主张免除疫情期间的租金。虽然不可抗力可以作为免除合同义务事由的观点在司法实践中很有市场,但笔者认为是错误的,承租人以不可抗力为由主张免除租金的,缺乏法律依据。

不可抗力是法律规定的免责事由,而非免除合同义务事由。让我们来看看,法律规定的原文:

《民法总则》第180条第1款(列于第八章民事责任下)

因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。

《合同法》第117条第1款(列于第七章违约责任下):

因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

由此可见,不可抗力如果导致合同履行不能,合同履行方可以据此主张免责。也就是在不可抗力情形下违约不承担责任,该方当事人无需承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但不免除合同相对方的合同义务的履行,只是暂时阻却履行,不可抗力情形消失后,合同在没有依法解除的情形下,仍应继续履行。

四、新冠病毒疫情下房屋租赁合同不可抗力的适用情形

具体到本次新冠病毒疫情中,笔者认为,疫情本身或者政府采取的应急处置措施可能导致租赁合同不能履行的情形主要有:

(一)出租人因政府应急处置措施无法按约交付租赁房屋;

(二)出租人因政府征用无法按约交付租赁房屋;

(三)承租人因感染病毒、被医学隔离或者政府应急处置措施无法按约接收租赁房屋;

(四)承租人因感染病毒、被医学隔离无法按约支付租金;

(五)承租人因疫情、应急处置措施导致收入减少,支付租金发生困难;

(六)承租人将租赁房屋用于有流行病学史人员居家隔离。

除了上列(三)(四)两种情形外,承租人支付租金并不会受到疫情和政府应急处置措施的影响,如果未按照合同约定履行支付租金的义务的,不能以不可抗力为由主张免除责任的承担。

五、承租人不能实际占有、使用房屋时的处理

笔者认为,对此情况应分别不同情形来分别处理:

(一)不能实际占有、使用时的处理

对于出租人根据政府决定阻止承租人返回租赁房屋或者因防疫需要租赁房屋被政府征用,导致承租人无法实际使用租赁物的,笔者认为出租人可以以不可抗力为由免除违约责任。由于承租人不能使用房屋系承租人执行政府决定导致,属于合同不能履行,承租人可以以合同未实际履行为由要求免除相应期间的租金。如果导致合同目的无法实现的,承租人可以解除合同。

(二)可以占有、使用但不能从事经营时的处理

对于承租人因政府或者基层自治组织阻止无法返回租赁房屋、租赁房屋因政府决定关停,无法开展经营活动的,有观点认为,承租人可以依据公平原则要求减免租金。笔者认为,公平原则在合同法上的主要针对的是合同的权利义务、风险的合理分担和违约责任的确定。在相关情形下,由于承租人仍能实际占有、使用租赁房屋,受限的经营活动并非租赁合同的标的,受限也非租赁物本身导致,由此产生的后果,应由其自身承担。

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