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章樑律师:谈谈新冠病毒疫情下房租租赁合同相关法律适用问题

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作者:章樑

(四)客观情况

政府采取应急处置措施并非合同相对方主观意志决定,具有客观性。

三、不可抗力可否免除合同义务

有观点认为,承租人可以以不可抗力为由主张免除疫情期间的租金。虽然不可抗力可以作为免除合同义务事由的观点在司法实践中很有市场,但笔者认为是错误的,承租人以不可抗力为由主张免除租金的,缺乏法律依据。

不可抗力是法律规定的免责事由,而非免除合同义务事由。让我们来看看,法律规定的原文:

《民法总则》第180条第1款(列于第八章民事责任下)

因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。

《合同法》第117条第1款(列于第七章违约责任下):

因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

由此可见,不可抗力如果导致合同履行不能,合同履行方可以据此主张免责。也就是在不可抗力情形下违约不承担责任,该方当事人无需承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但不免除合同相对方的合同义务的履行,只是暂时阻却履行,不可抗力情形消失后,合同在没有依法解除的情形下,仍应继续履行。

四、新冠病毒疫情下房屋租赁合同不可抗力的适用情形

具体到本次新冠病毒疫情中,笔者认为,疫情本身或者政府采取的应急处置措施可能导致租赁合同不能履行的情形主要有:

(一)出租人因政府应急处置措施无法按约交付租赁房屋;

(二)出租人因政府征用无法按约交付租赁房屋;

(三)承租人因感染病毒、被医学隔离或者政府应急处置措施无法按约接收租赁房屋;

(四)承租人因感染病毒、被医学隔离无法按约支付租金;

(五)承租人因疫情、应急处置措施导致收入减少,支付租金发生困难;

(六)承租人将租赁房屋用于有流行病学史人员居家隔离。

除了上列(三)(四)两种情形外,承租人支付租金并不会受到疫情和政府应急处置措施的影响,如果未按照合同约定履行支付租金的义务的,不能以不可抗力为由主张免除责任的承担。

五、承租人不能实际占有、使用房屋时的处理

笔者认为,对此情况应分别不同情形来分别处理:

(一)不能实际占有、使用时的处理

对于出租人根据政府决定阻止承租人返回租赁房屋或者因防疫需要租赁房屋被政府征用,导致承租人无法实际使用租赁物的,笔者认为出租人可以以不可抗力为由免除违约责任。由于承租人不能使用房屋系承租人执行政府决定导致,属于合同不能履行,承租人可以以合同未实际履行为由要求免除相应期间的租金。如果导致合同目的无法实现的,承租人可以解除合同。

(二)可以占有、使用但不能从事经营时的处理

对于承租人因政府或者基层自治组织阻止无法返回租赁房屋、租赁房屋因政府决定关停,无法开展经营活动的,有观点认为,承租人可以依据公平原则要求减免租金。笔者认为,公平原则在合同法上的主要针对的是合同的权利义务、风险的合理分担和违约责任的确定。在相关情形下,由于承租人仍能实际占有、使用租赁房屋,受限的经营活动并非租赁合同的标的,受限也非租赁物本身导致,由此产生的后果,应由其自身承担。

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