章樑律师:小区《议事规则》“视为赞同多数人意见”合法性之辨

2011-07-03 14:29
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某小区因前期物业服务企业退出发生纠纷,就起诉物业服务企业一事召开业主大会进行共决。该小区共计894个投票权,实际发放表决票530张,回收214张(其中同意153张,不同意33张,弃权28张)。根据该小区《议事规则》“业主在规定时间内不反映意见或不提倡同意、反对、弃权意见的,视为赞同多数人意见”的规定,表决事项得到通过。

诉讼中,物业服务企业认为该小区《议事规则》中“视为同意”的规定违法,此次表决未获“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。业主委员会并未取得提起诉讼的相应授权,其原告主体不适格,应驳回起诉。

一审法院审理认为,业主大会计票方式符合《议事规则》,业主委员会起诉符合法律规定。二审法院则认为,物业服务企业的主张因未能提供证据证明,法院不予采信。

笔者认为,本案一、二审法院对于该问题的观点是错误的。

一、“视为同意”规定的由来

业主对相关事项进行共决很难达到《物权法》、《物业管理条例》规定的1/2甚至2/3多数是一个现实难题。由于业主参与积极性不高、消极抵制等原因,共决事项往往因达不到法定票数而失败。而交付业主大会表决的事项又是那些属于关系全体业主切身利益的重大事项,在时间上又有其紧迫性。

杭州市物业管理工作协调小组于2005年5月25日《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见(试行)》中提出,“采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的,已送达的征求(表决)意见单或选票,业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的,视为同意多数业主意见。”为突破这一困境提供了一个途径,此后该表述被新建立的小区所普遍采用。

值得注意的是,2009年12月1日住房和城乡建设部在《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》中也指出“未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。”

而2009年修改的《浙江省物业管理条例》第10条第2款针对需要2/3以上多数通过的事项规定,“业主大会对筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施作出决定,必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数,由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。”

二、“视为同意”规定违反业主共决的立法本意。

业主共决作为建筑物区分所有权人行使共同管理权的具体方式而为《物权法》、《物业管理条例》明文规定。对于法定共决事项的同意比例,《物权法》、《物业管理条例》有明确的规定,该比例是针对共决效力的效力性强制性规定,亦即业主必须对共决事项作出同意与否的明确意思表示,一旦同意的意思表示未达到法定比例,共决结果无效。法律之所以如此规定,是因为共决事项关系全体业主的共同利益,且共决结果对全体业主具有约束力。从这一角度来讲,参与共决对于建筑物区分所有权人的业主不仅是权利也是义务,同时还意味着责任。业主表达自己意见的方式可以是积极参加共决,也可以是消极抵制共决,既可以投同意票,也可以投反对票和弃权票。无论采取哪种方式都是业主对共决事项表达自己意见的合理方式。对于共决事项法律的本意是要尽可能多的得到业主的同意意思表示,这一点从2007年国务院对《物业管理条例》第12条的修改可以看出。原12条对一般性事项的共决仅需“与会业主所持投票权1/2以上通过”。修改后则需要“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。从理论上的25%到50%,共决标准明显提高。

尊重权利人的选择是共决制度的应有之意,将怠于行使权利(甚至是消极的反对)认定为积极的同意将出现少数人的意志挟持全体业主意志的结果。这种结果即便出现概率小到万一,一旦出现也是对法律正义的致命打击。若如此,法律规定的建筑物区分所有权人的共决制度就会流于形式,名存而实亡。前列文件和地方性法规规定的出发点可以说是好的,然而采取的解决方案确实与立法的本意背道而驰(从《浙江省物业管理条例》的规定上能看出立法者对这一方案的内心矛盾)。提高业主对共决事项的参与热情需要从另外的方向找出路,尤其是如何提高业主的共同管理意识和公开表达意见意识等方面。

章樑
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北京盈科(杭州)律师事务所律师