参考性案例24号：金雪梅诉何忠某等所有权确认纠纷案

（上海市高级人民法院2015年4月23日讨论通过）

关键词

民事 不动产所有权确认纠纷 不动产登记

裁判要点

不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一致的，如果一方当事人认为不动产权属证书记载的权利人有错误，向法院起诉对该不动产物权请求确认归属的，有义务提供证据加以证明。如证据足以证明不动产物权的实际权利人的，应依法确定系争不动产物权的权利人。

相关法条

《中华人民共和国物权法》第三十三条

基本案情

原告诉称，1987年1月18日，原告金雪梅、被告何忠华经各自父亲金宝观、何慈铭签订协议约定：系争房屋（现位于上海市金山区朱泾镇东林街78号、东林街80弄3号）产权归原告所有，被告何忠华可长期使用，双方不得变卖。2011年3月，原告发现系争房屋登记在被告何忠华名下，请求法院判令系争房屋为原告所有。

被告何忠华辩称，系争房屋是其合法获得，其没有见过原告所说的协议，也没有签字，请求驳回原告的诉讼请求。

被告金锦秀辩称，系争房屋现登记在被告何忠华名下，且协议无效，故不同意原告的诉讼请求。

被告何慈铭辩称，协议无效，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原告曾祖母为金老太（没有正式名字），祖母为王杏珍，父亲为金宝观。金锦秀系金老太领养的孙女，何忠华系何慈铭、金锦秀夫妇之子。

金老太在日寇侵华期间建造门面房（平房）一间、后面平房一间。金老太去世后，上述房屋登记在王杏珍名下。原告及其家人因支援国家三线建设，长期居住在安徽。王杏珍去世后，上述房屋由金锦秀及其家人使用。

1984年8月，因东林街78号房屋有塌落危险，被告金锦秀申请翻建。同年9月，被告何忠华翻建房屋，花去费用2800元。

1985年，被告何慈铭申请建造东林街80弄3号房屋。1996年2月29日，该房屋登记在被告金锦秀名下。

1996年6月25日，被告金锦秀、何慈铭对东林街78号、80弄3号房屋是否系危房申请鉴定。经鉴定，建议拆除东林街78号后重新翻建。同年12月，被告金锦秀在修理住房时（由被告何忠华出资），擅自在东林街78号原平房上加建楼房。事后虽经相关部门批评、处罚，但其产权得到确认。

1999年8月30日，被告金锦秀表示将东林街78号、80弄3号的房产赠与被告何忠华。同年10月13日，被告何忠华取得了产权证。

又查明，1987年1月8日，王杏珍去世。同年1月18日，金宝观拟订《家庭协议》，载明：“由祖母传下在东林街78号门面房壹间，后面壹间……房子产权归雪梅，但忠华可长期使用。经双方家长参加，拟定如下几点：（一）门面房壹间由祖母在日寇期间租地造屋的，后面壹间倒塌后锦秀用竹结构建搭是灶间，合作化后由王杏珍住……在1984年9月何忠华把贰间房屋全部翻建是平屋，材料费2800元。（二）贰间房屋地段由金宝观小女金雪梅所有权。（三）房屋贰间由何忠华长期使用。（四）何忠华从1987年1月到1996年12月，支援金雪梅前五年每月20元，后五年每月25元……”。协议附有何忠华、何慈铭的名章，金雪梅（金宝观代签）、见证人张兆林的签字。

裁判结果

上海市金山区人民法院于2013年8月26日作出（2012）金民一（民）重字第1号民事判决：一、坐落于上海市金山区朱泾镇东林街78号的房屋归原告金雪梅所有。被告何忠华于判决生效之日起三十日内协助原告金雪梅办理上述房屋的过户登记手续，过户费用由原告金雪梅承担。二、驳回原告金雪梅的其他诉讼请求。宣判后，原告金雪梅、被告何忠华、金锦秀提出上诉。上海市第一中级人民法院于2013年12月9日作出（2013）沪一中民二（民）终字第2693号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

本案的争议焦点在于，一是原告提供的《家庭协议》是否真实、有效？二是被告何忠华、金锦秀对系争房屋的修建、登记是否据此取得房屋产权？

对于争议焦点之一，首先，系争东林街78号房屋系在金老太日寇侵华时期建造的老屋基础上逐次修理、扩建形成。其次，从金宝观拟订《家庭协议》的背景看，金雪梅因支援国家三线建设需要长期至安徽工作生活。系争房屋在王杏珍去世后，由金锦秀及其家人居住、使用。金宝观制定《家庭协议》系保证家庭框架下各方利益，符合我国社会之人伦常理。再次，协议记载的房屋翻修记载与金锦秀申请、何忠华翻修事实相符。根据金锦秀陈述，何忠华使用门面房，并在十年间陆续支付了2，000多元。应该认为，何忠华实际履行了协议的有关义务。最后，根据查明事实，协议中出现的何慈铭私章系其长期使用，何忠华、金锦秀等据之否认协议的形式真实性缺乏事实依据。因协议内容并不违反强制性法律规定，故认定为真实有效。

对于争议焦点之二，原告提供的《家庭协议》真实有效，应按协议确定权属。根据查明事实，金锦秀、何忠华在本案老屋居住期间，对房屋进行了大量维修、改建，并数次重新登记了房屋门牌号码及产权，但必须指出，本案中上述建设及产权登记行为，并不能当然发生取得房屋所有权的效果。因为，本案《家庭协议》实际上对系争房屋产权作了明确约定，在现有证据条件下，该《家庭协议》产生的法律效果直接确定了系争东林街78号房屋所有权的归属。另外，关于原告金雪梅主张对东林街80弄3号房屋的权利，经查，《家庭协议》中的东林街78号房屋，并不包括东林街80弄3号房屋，故原告主张东林街80弄3号房屋产权缺乏事实及法律依据，法院不予支持。