参考性案例4号：福建群升置业有限公司与陈怀杰商品房预售合同纠纷

关键词

民事 商品房预售合同 格式条款 合同效力

裁判要点

在开发商完成商品房初始登记并通知购房人办证的情况下，由于开发商并未对购房人按揭贷款提供担保，《商品房买卖合同》附件中以格式合同方式作出的关于购房人办理产权证的期限以及逾期办证违约责任的约定，属于合同法第四十条“加重对方责任”的情形，该约定无效。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第四十条

基本案情

原告陈怀杰以福建群升置业有限公司（以下简称群升公司）逾期办证为由提起本案诉讼，请求判令群升公司按照《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”向陈怀杰支付逾期办证违约金 9266 元。

群升公司提起反诉，请求：1.陈怀杰向群升公司支付逾期办证的违约金（自2012 年 11 月 1 日起按每延期一日支付 50 元违约金计至实际办理出产权证之日止）；2.陈怀杰应于判决生效之日起 15 日内前往福州市房屋交易登记中心办理房屋产权证。

法院经审理查明：2009 年，福建群升置业有限公司与陈怀杰订立一份《商品房买卖合同》，约定：群升公司应当在 2011 年 4月 30日前交房，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金。同时，合同补充协议附件约定：买受人在出卖人通知办理产权证之日起 30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续；若因买受人原因导致产权证无法在 60日内办出，每延期一日买受人应向出卖人支付 50元违约金。合同订立后，陈怀杰全额支付了购房款，群升公司按期履行了交房义务。2012 年 8 月 29 日，诉争房屋具备办证条件。同年9 月 1 日，群升公司书面通知要求陈怀杰于9月 17 日至 9 月 21日领取办理产权登记的相关材料。同年10月 15日，陈怀杰签收了群升公司提供的办理房屋所有权登记所需的全部资料。2013年3月 13 日，诉争房屋于登记至陈怀杰名下。后双方当事人因逾期办证违约金的问题诉至法院。

裁判结果

福州市台江区人民法院于 2014 年 12 月 8 日作出（2014）台民初字第479 号，判决：一、群升公司应于判决生效之日起十日内向陈怀杰支付逾期办理台江区洋中街道铺前顶路 20 号群升国际三期I 地块I1#楼 1817 单元房屋所有权证的违约金 9266 元。二、陈怀杰应于判决生效之日起十日内向群升公司支付逾期办理台江区洋中街道铺前顶路 20 号群升国际三期I 地块I1#楼 1817 单元房屋所有权证的违约金5650元。三、驳回群升公司的其他反诉请求。

福州市中级人民法院于 2016 年 11 月 29 日作出（2015）榕民终字第1081 号，判决：一、维持福州市台江区人民法院（2014）台民初字第 479 号民事判决第一项；二、撤销福州市台江区人民法院（2014）台民初字第 479 号民事判决第二项、第三项；三、驳回群升公司的其他诉讼请求。

裁判理由

生效的（2015）榕民终字第 1081 号民事判决认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。根据双方签订的合同，群升置业公司应于交房后365日内将办理权属登记需由群升置业公司提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由群升置业公司提供的资料交付买受人陈怀杰，但群升置业公司迟至 2012 年 8 月 29 日方办妥产权初始登记，且其在2012年 9月1日通知陈怀杰于2012年 9月17日至 21日领取办理房屋产权证相关材料，群升置业公司已构成了违约，其应根据合同的约定承担违约责任，群升置业公司提出的“并未给被上诉人造成实际损失”、“不存在故意拖延的情形”不能作为免除其违约责任的依据。关于买受人陈怀杰逾期办证应否承担违约责任的问题，由于群升置业公司并未对陈怀杰按揭贷款提供担保，《商品房买卖合同》附件中以格式合同方式作出的关于购房人办理产权证的期限以及逾期办证违约责任的约定，属于“加重对方责任”的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该约定无效。陈怀杰无需为其逾期办证的行为承担违约责任。一审法院判决陈怀杰承担逾期办证违约责任系适用法律错误，应予纠正。

本案的争议焦点在于诉争合同附件六第七条是否属于无效的格式条款。

一、格式条款无效的情形。《合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《合同法司法解释二》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反《合同法》第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。由上规定，格式合同的无效情形包括：1、具有《合同法》第52条、第53条规定情形的。2、格式条款提供者免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。免除责任，又称免除主要义务，是指格式条款中含有免除格式条款提供者按照通常情形应当承担的主要义务。加重责任，是指按照正常的交易习惯，对方当事人不应当承担的合同义务。排除主要权利，是指格式条款中含有排除对方当事人依法享有的法定权利和足以影响对方当事人实现合同目的权利的内容。3、违反诚信原则和公序良俗原则的格式条款，该点在《合同法》第六条、第七条中体现。

二、诉争合同附件六第七条的效力问题。《合同法》第一百零七条的规定，违约责任指“当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。从上述法律规定看，承担违约责任的前提必须是一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，违约责任的承担方式为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金等，支付违约金的数额应当与造成的损失相当。诉争合同附件六第七条的约定从内容看，陈怀杰若未按合同约定的期间履行办证义务，属不履行合同义务或履行义务不符合合同约定，但诉争房产在群升公司提交办理权属登记的所需相关资料后，是否需要办理产权过户登记手续以及何时办理，应属于陈怀杰的自身权利，而不是义务，陈怀杰在不违反法律规定的情形下，有权对自己的民事权利进行处分，该处分行为并不会给群升公司带来损失，且群升公司亦未提交相应证据证明其因陈怀杰不按时办证的行为给其造成损失。因此陈怀杰的行为实质上并不属于合同法规定的违反合同义务或履行义务不符合约定的前提，其亦无需承担相应违约责任。故本案格式条款将陈怀杰的权利设定为应承担的义务，并约定其应承担责任，违反了合同法的立法本意，属额外对陈怀杰所拥有的合法民事权利的干预，并加重其责任，符合合同法第四十条规定的“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”中“加重对方责任”的情形，该条款应当认定为无效。