张某某、田某某诉湄潭某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

关键词

营业性商品房   层高误差   类推适用

裁判要旨

当双方当事人签订的商品房销售合同未对营业性商品房层高误差的违约责任进行约定或约定不明时，若实际层高小于合同约定层高，且出卖人存在欺诈或者恶意违约行为，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中有关面积误差的处理方式进行认定，即层高误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，层高误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第第113条第1款

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条

基本案情

湄潭某房地产开发有限公司（以下简称“某公司”）开发位于贵州省湄潭县湄江新区湄江中路的“清华园”一期项目，办理了相关法定手续。2012年3月5日，某公司与张某某、田某某签订《商品房买卖合同》，买卖“清华园”项目6号楼第1层3号商业营业用房，并约定该商品房层高为5.1米，建筑面积65.53平方米，每平方米单价7918.07元，总价款518871元。张某某、田某某同时付清全部购房款。某公司于2013年9月8日交付房屋后，张某某、田某某发现所购房屋实际层高与商品房买卖合同约定层高严重不符，后向消费者权益保护协会投诉处理无果，张某某、田某某遂诉至人民法院，要求某房开公司赔偿其一倍购房款518871元。

湄潭县城乡规划局存档的“清华园”一期项目6、7号楼建筑施工图显示涉案房屋所在层规划层高为4米。2014年9月11日，湄潭县人民法院组织当事人对涉案的“清华园”6号楼第1层3号商品房的层高进行现场测量，测量结果为净层高4.33米。二审审理过程中，遵义市中级人民法院根据某公司的申请，在双方当事人协商一致的基础上，委托贵州茗乡工程项目管理有限公司对涉案房屋层高进行测量，得出涉案房屋层高为4.470米的鉴定意见，双方当事人对上述测量数据均无异议。

裁判结果

贵州省湄潭县人民法院于2014年11月16日作出（2014）湄民初字第713号民事判决：一、限被告湄潭某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告张某某、田某某购房款141029.00元；二、驳回原告张某某、田某某的其余诉讼请求。宣判后，某公司上诉至贵州省遵义市中级人民法院。遵义市中级人民法院于2015年11月3日作出（2015）遵市法民终字第325号民事判决：一、维持贵州省湄潭县人民法院（2014）湄民初字第713号民事判决主文第二项，即“驳回张某某、田某某的其余诉讼请求”；二、变更贵州省湄潭县人民法院（2014）湄民初字第713号民事判决主文第一项为“限湄潭某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还张某某、田某某购房款112595元”。

裁判理由

遵义市中级人民法院生效裁判认为，本案的争议焦点有两个：一是原审判决是否超过张某某、田某某的诉讼请求；二是原判参照面积误差问题适用法律作出裁判是否适当，湄潭某房开公司应如何承担违约责任。

关于焦点一。张某某、田某某起诉主张湄潭某房开公司在双方签订《商品房买卖合同》过程中存在欺诈行为，诉请人民法院判令湄潭某房开公司赔偿一倍购房款即518871元，二人诉讼请求性质是要求湄潭某房开公司承担违约责任，其民事诉状诉讼请求一项中也明确载明“被告承担违约责任”，而原审法院审理后所作判决结果亦是要求湄潭某房开公司承担违约责任，且没有超出张某某、田某某诉请金额，并未超出当事人的诉讼请求范围。至于张某某、田某某为支撑其诉讼请求而提出的法律依据及理由，不是当事人的诉讼请求，其是否成立属于人民法院适用法律的职权审查范围，与民事诉讼“不告不理”原则并无关联。

关于焦点二。本案双方当事人签订的商品房买卖合同中并无处理层高误差问题的约定，我国现行法律法规及司法解释亦无相应规定，但营业房的层高是影响合同相对人是否购买、购买人采用何种形式经营、经营者如何规划布局的关键因素，加之涉案房屋的层高误差超过60厘米，且与城乡规划部门审批数据相悖，已然不属建筑施工的合理差错范围，湄潭某房开公司存在刻意隐瞒或恶意违约行为，原判据此参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定并无不当。双方当事人签订的商品房买卖合同中约定涉案房屋层高为5.10米，而实测层高为4.47米，二者相差0.63米，层高误差比绝对值为12.35％〔（0.63÷5.10）×100％〕，参照适用前述司法解释规定，则湄潭某房开公司应返还张某某、田某某购房款为112595元〔3％×518871元+（12.35％-3％）×518871元×2〕。

一审案件受理费8988元，二审案件受理费3121元，鉴定费400元，合计12509元，由张某某、田某某负担案件受理费7667元，湄潭某房开公司负担案件受理费、鉴定费共计4842元。

案例编写人：付甫金                  

生效裁判审判人员：康龙、庞勇、付甫金