粤民例第15号：广发银行股份有限公司潮州分行诉潮州市枫溪区中小企业管理服务中心房屋买卖合同纠纷案

关键词

民事/房屋买卖合同/合法占有/过户登记/诉讼时效裁判要点买受人依约付清购房款且合法占有房屋后，其要求出卖人办理房屋所有权转移登记手续的请求权具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定。

生效文书编号

广东省高级人民法院作出（2014）粤高法民一提字第13号民事判决（2014年12月10日）

相关法条

《中华人民共和国民法总则》（2017年）第一百八十八条

《中华人民共和国民法通则》（2009年修正）第一百三十五条

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条

基本案情

1991年11月12日，潮州市枫溪区工业联合公司（已注销，以下简称工业公司）和广发银行股份有限公司潮州分行（以下简称广发银行潮州分行）签订《房产有偿转让协议书》。该协议约定：工业公司将位于枫溪车头左侧雄英实业有限公司大楼首层331.33平方米房产以人民币500428.5元转让给广发银行潮州分行，协议书自双方签字之日起生效，自生效后五日内付款。工业公司在办理房地产权证时，应将上述房地产权证办妥并交付给广发银行潮州分行。协议同时还约定其他事项。1991年11月20日，工业公司将上述房产交付给广发银行潮州分行使用，同时广发银行潮州分行将全部购房款人民币500428.5元付给工业公司。广发银行潮州分行于1992年8月起，在上述地点设立广发银行潮州分行潮枫分理处开展金融业务，直至2003年8月13日，该分理处被撤销。2001年8月29日，工业公司被潮州市工商行政管理局注销登记。原“潮州市枫溪镇人民政府工交建办公室”后变更为“潮州市枫溪区乡镇企业管理办公室”。潮州市枫溪区机构编制委员会于2013年8月1日作出《关于潮州市枫溪区中小企业管理服务中心机构编制方案的批复》，明确“潮州市枫溪区乡镇企业管理办公室”更名为“潮州市枫溪区中小企业管理服务中心”（以下简称企业服务中心）。还查明，工业公司清算小组分别于2001年8月25日、8月28日和8月30日在《潮州日报》连续三次刊登《注销公告》。公告的内容为：“潮州市枫溪工业联合公司经有关部门同意，自2001年8月23日起停止经营，清理债权债务，请各债权人自第一次公告之日起90日内向公司清算小组申请债权。逾期不报，视为放弃权利。清算结束后，本公司将依法向企业登记主管机关申请注销登记。”广发银行潮州分行认为，工业公司没有履行合同义务，没有办妥并交付房地产权证，且注销时没有清算，乡镇企业办作为工业公司的主办单位和主管机关，未能对工业公司依法进行清算，应承担连带责任，遂向广东省潮安县人民法院提起诉讼，请求判令：1.工业公司立即办理位于潮州市枫溪区安丰公路旁（原枫溪车头左侧）工业大厦首层（面积331.33平方米）的房地产权证并交付给广发银行潮州分行；2.工业公司支付逾期办理并交付房地产权证的违约金；3.工业公司的主管单位潮州市枫溪区乡镇企业管理办公室（即原枫溪镇人民政府工交建办公室，以下简称乡镇企业办）在判决生效之日起15日内成立工业公司清算组并依法及时进行清算；4.乡镇企业办对工业公司的债务承担连带清偿责任；5.诉讼费用由乡镇企业办支付。

裁判结果

广东省潮安县人民法院于2010年11月10日作出（2009）安民一初字第379号民事判决，广东省潮州市中级人民法院于2011年4月2日作出（2011）潮中法民一终字第38号民事判决，均驳回广发银行潮州分行的诉讼请求。广发银行潮州分行不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院提审本案。广东省高级人民法院作出（2014）粤高法民一提字第13号民事判决：一、撤销广东省潮州市中级人民法院（2011）潮中法民一终字第38号民事判决；二、撤销广东省潮安县人民法院（2009）安民一初字第379号民事判决；三、企业服务中心应于本判决生效之日起15日内协助广发银行潮州分行办理位于潮州市枫溪区安丰公路旁（原枫溪车头左侧）工业大厦首层房屋（面积331.33平方米）的所有权转移登记。四、驳回广发银行潮州分行的其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案系房屋买卖纠纷，主要争议焦点是广发银行潮州分行的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。

关于广发银行潮州分行诉请企业服务中心为其办理涉案房屋所有权转移登记是否超过诉讼时效期间的问题。根据本案查明的事实，工业公司和广发银行潮州分行办事处于1991年11月12日签订《房产有偿转让协议书》后，当月20日，工业公司依约将涉案房产交付给了广发银行潮州分行使用，而广发银行潮州分行同时也将全部购房款人民币500428.5元支付给了工业公司。因此，本案争议问题可概括为房屋买受人依约付清购房款并合法占有房屋后，其请求出卖人协助办理房屋所有权转移登记是否受诉讼时效期间限制的问题。在房屋买卖合同中，当事人一般会约定交付房屋和办理房地产权属证书的时间。合同约定的交房期限届满后，买受人可以依据合同约定请求出卖人交付房屋，该项请求权属于典型的债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，自无异议。当事人之间基于房屋买卖合同关系转移房屋的占有，该交付行为是买受人取得房屋所有权的关键环节，而办理所有权转移登记则使买受人获得圆满的所有权。因此，买受人依约付清购房款且合法占有房屋后，其请求出卖人办理权属登记，此时该项请求权则具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效的规定。这符合诉讼时效的立法目的。

民法上的诉讼时效，是指权利人在一定期限内不行使权利，即导致其权利效力减弱的一项法律制度。诉讼时效制度的立法目的在于督促权利人及时行使权利，以维护社会秩序的稳定，保护社会公共利益。就房屋买卖合同来讲，如果买受人已付清购房款且合法占有房屋，此时该房屋买卖合同法律关系已基本实现，仅剩余办理房屋权属登记手续。如果买受人请求出卖人办理房屋权属证书的请求权适用诉讼时效，则在超过二年的诉讼时效期间后，可能导致已经基本履行完毕的房屋买卖合同无法继续履行下去，使得房屋权利的事实状态（占有）与法律状态（登记）脱节而处于“悬空”状态，不利于不动产登记制度的有效运转，与法律鼓励交易的制度目的相悖。这种情况下，买受人虽然合法占有房屋，但无法办理权属登记，不能实现不动产登记的目的，与时效制度维护社会秩序的目的相悖。同时，买受人也无法再次将房屋付诸市场交易，不利于社会财富的流通和增长。因此，在房屋买受人依约付清购房款并合法占有房屋后，其请求出卖人协助办理房地产证应不适用诉讼时效。本案一、二审判决认定广发银行潮州分行主张工业公司为其办理涉案房屋房地产证的请求超过诉讼时效属适用法律不当，依法应予纠正。

关于办理涉案房屋所有权转移登记的责任主体问题。根据查明的事实，广发银行潮州分行已依约付清了全部购房款，工业公司也依约将涉案房屋实际交付给了广发银行潮州分行使用，但工业公司至今尚未办妥该房屋的房地产权证，已构成违约行为。工业公司本应及时办妥该房屋的房地产权证并交付给广发银行潮州分行。但工业公司已于2001年8月29日被潮州市工商行政管理局注销登记，其不可能再继续履行涉案合同的该项义务。工业公司清算小组曾于2001年8月25日、8月28日和8月30日在《潮州日报》连续三次刊登《注销公告》，请工业公司债权人自第一次公告之日起90日内向公司清算小组申请债权，待清算工作结束后，将依法向企业登记主管机关申请注销登记。但在第三次登报前，即2001年8月29日工业公司即被注销登记。广东省高级人民法院提审期间，要求企业服务中心提供工业公司注销前开展清算工作的有关证据，但企业服务中心没有提供。上述证据表明，工业公司注销时并未依法进行彻底的债权债务清算工作。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款的规定，在此情况下，工业公司的开办单位即企业服务中心应承担按照涉案合同的约定，协助广发银行潮州分行办理涉案房屋所有权转移登记的义务。

关于广发银行潮州分行主张工业公司应支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效期间的问题。在工业公司逾期办理涉案房屋房地产权的情况下，广发银行潮州分行本可依法向工业公司主张逾期办证违约金。此项请求权属于债权请求权。根据查明的事实，工业公司清算小组于2001年8月25日、8月28日和8月30日在《潮州日报》连续三次刊登《注销公告》后，广发银行潮州分行一直未向工业公司申报该项债权。广发银行潮州分行于提起本案诉讼时，已超过二年的诉讼时效期间，故对该项诉讼请求不予支持。

（合议庭成员：佘琼圣、王振宏、金锦城）