参考案例20号：沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会诉沈阳凯莱物业管理有限公司不当得利纠纷案

沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会诉沈阳凯莱物业管理有限公司不当得利纠纷案

（辽宁省高级人民法院审判委员会讨论通过 2017年7月12日发布）

关键词

民事 不当得利 公共设施 经营收益 共有   无权擅自使用   返还责任

裁判要点

1.住宅小区公共区域的经营收益权及收益作为《中华人民共和国物权法》第七十条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的建筑物共有部分所有权的延伸内容和衍生利益，应属全体业主，物业服务公司无权擅自使用该项经营收益。

2. 未经住宅小区全体业主或者业主委员会同意，物业公司将擅自经营共有部分的收益用于物业服务支出，又不能证明支出包括擅自经营共有部分成本的合理支出或者补充专项维修资金的，物业公司应当承担经营所得收益的返还责任。

相关法条

《中华人民共和国物权法》第七十条

《物业管理条例》第五十五条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条

基本案情

原告沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会（以下简称业主委员会）诉称：沈阳凯莱物业管理有限公司（简称凯莱物业公司）系开发商安排的物业公司，在未经业主同意的情况下，擅自将广告费私自使用。在业主委员会多次催要无果的情况下，要求法院判令凯莱物业公司退还全部业主的广告费（以财务账为准），并赔偿业主的房产损失费45万元。

凯莱物业公司辩称：1.业主委员会无起诉资格。由于该委员会所有成员及顾问，全部欠缴物业服务费，所以该委员会资格已终止。2.凯莱物业公司一直亏损运营，公共区域广告费已用来补充业主物业费收入严重不足的部分。3、业主委员会要求赔偿房产损失的请求与事实不符。综上，请求驳回原告诉讼请求。

法院经审理查明：凯莱物业公司系业主委员会所在小区AB区的前期物业服务公司，A区服务期间从2008年3月11日至2012年11月15日，B区从2004年7月至2012年11月15日。两份物业服务合同第四章第六条均有关于经营性补贴的约定：在合同期内，由于管理费标准是从市场及有利销售角度制定，其低于实际物业运行成本，故为保持园区良好运作，管理费收入与实际支出不足部分的缺口由大悦城房产开发公司支付。此部分补贴按月支付。2012年11月16日至今，A、B区住宅由中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司进行物业服务。2012年1月11日，沈阳市大东区房产局向业主委员会出具了备案通知书，业主委员会成立时间为2011年12月14日，任期5年。2013年10月28日，沈阳市大悦城房产开发有限公司出具了一份说明及补贴明细表，内容包括从2004年9月凯莱物业公司接管鹏利广场花园项目至2012年12月共补贴12,475,158.29元。从凯莱物业公司为鹏利花园AB区进行物业服务以来共收到设置在一楼大堂墙壁上的广告费266,100元。从2004年至2012年，每年凯莱物业公司的财务报表包括资产负债表、利润表、所有者权益变动表及现金流量表均由相关会计师事务所进行审计，并出具审计报告，证明凯莱物业公司每年均处于亏损状态。