《民事审判指导与参考》第64辑

涉及农村集体所有土地的委托代建合同中对外销售利润分配条款的效力如何认定

村委会与开发商签订的《项目建设委托合同》中约定的对外销售利润分配条款，在土地性质尚未从集体所有土地变更为国有土地之前，效力如何，存在以下两种观点：

第一种观点认为，利润分配条款应认定有效。理由为：案涉土地虽然目前仍为集体所有土地，但是政府批复已经将案涉土地列入征收建设用地范围，已经具备变性为国有土地的前提条件；依据《项目建设委托合同》约定，办理用地手续、提供可开发的用地，是M村村委会应承担的合同义务，现M村村委会却以此为由主张利润分配条款无效，是不诚信的行为；案涉工程项目已经竣工，北海公司也已经按照委托进行了销售，北海公司的合同义务基本履行完毕，若不进行利润分配，权利义务不均衡，违背公平原则。

第二种观点认为，利润分配条款应认定无效。理由如下：

（一）集体土地上所建房屋不能向本村村民以外的人销售；

（二）利润分配条款具有合资、合作开发房地产性质，应符合土地管理法相关规定；

（三）虽已取得政府征用批复，但仍未变更为国有土地；

（四）M村村委会未尽合同义务，北海公司可另行主张权利

四、最高人民法院民一庭意见

涉及农村集体所有土地的委托代建合同中的对外销售利润分配条款具有合资、合作开发房地产的性质，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划等审批文件或者证明。虽提供了上述文件或证明，但在一审法庭辩论结束之前土地性质仍未变更为国有土地的，该利润分配条款按无效处理。