参考性案例8号：陈敬全等诉重庆丰盈房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案

（重庆市高级人民法院审判委员会讨论通过   2014年10月23日发布）

关键词

民事   商品房买卖   预约合同   置业预算表   定金

裁判要点

购房人与开发商共同签署记载商品房房号、面积、单价、付款方式和正式签约时间等内容的签约置业预算表，应认定双方针对商品房买卖订立了预约合同。开发商通过收受定金作为担保后，因一方当事人原因未订立商品房买卖合同，另一方主张适用法律关于定金规定的，人民法院应予支持。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第八条

《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条

基本案情

2012年3月15日，原告陈敬全、陈荟羽向舒晓凤（原告陈敬全之妻、陈荟羽之母）出具委托书，委托舒晓凤代原告办理购买位于重庆市江北嘴的“寰宇天下”楼盘商品房。同月26日，舒晓凤参加了重庆大泽置业代理有限公司组织的“基金购房团”，以团购方式购买被告重庆丰盈房地产开发有限公司（以下简称丰盈公司）位于重庆市江北嘴的“寰宇天下”当期开盘指定团购房源，并在交纳10万元团购指标费后，享受折后总价再减免50万元的购房优惠。2012年3月31日，二原告与被告的置业顾问樊星签订签约置业预算表，对客户名称、房号、建筑面积、建面单价、折前总价、现金减免、付款方式、代收费用、交房标准及签约日期等内容进行了确认，其中房屋折前总价确定为568.003万元。该预算表还明确了签约时客户须提供的资料，特别提示《重庆市商品房买卖合同》将严格按该表进行填写。当天，二原告交纳了“寰宇天下”观澜苑3-702号房屋的定金20万元。2012年4月6日，被告再次出具专用收据，表示收到二原告购房款50万元。后因被告提供的《重庆市商品房买卖合同》（草稿）未载明置业预算表中确认的装修标准、接房标准，双方未能签署购房合同。二原告起诉至法院，要求被告双倍返还定金、退还购房款并赔偿资金占用损失。

裁判结果

重庆市江北区人民法院于2013年11月8日作出（2013）江法民初字第07478号判决：被告双倍返还原告定金40万元、退还房款50万元并支付资金占用利息。一审宣判后，丰盈公司不服，提起上诉。重庆市第一中级人民法院于2014年3月12日作出（2014）渝一中法民终字第00179号判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为，陈敬全、陈荟羽于2012年3月31日向被告丰盈公司交付了20万元定金，并通过置业预算表确定了房号、面积、单价、付款方式及正式签约时间等，置业预算表符合预约合同的法律特征，应视为双方的预约合同关系成立。虽然被告对签约置业预算表及定金和房款收据等持有异议，但原告举示的委托书、团购申请及承诺书、置业预算表、定金收据及房款收据等证据，可证实二原告欲购买被告开发的特定房屋，并向被告交纳了定金20万元及房款50万元的事实。陈敬全、陈荟羽缴纳购房定金后，也在规定期限内缴纳了房款。因丰盈公司在购房合同条款中不愿意按照置业预算表所承诺的交房标准交房，致被告未与陈敬全、陈荟羽签订购房合同。故丰盈公司的行为违反了双方预约合同的约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，被告并未按照双方在置业预算表中约定的交房标准签订商品房买卖合同，且未举示证据证实双方未签订正式购房合同系原告的原因或不可归责于双方的原因，故被告应双倍返还原告定金40万元、退还已收房款50万元并支付相应资金占用利息。