孙德福、田润祯诉李光义确认合同无效纠纷案

裁判要点

出卖人将房屋出售后又转卖他人，与后买受人签订的合同是否属于倒签合同，后买受人是否尽到必要的审查义务，是否支付了合理对价，以及其与出卖人是否存在特殊关系等，均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。

案号

（2015）固民终字第571号

基本案情

法院经审理查明：固原试验区汽贸公司德富大酒店性质为有限责任公司分公司，孙德福原系该酒店法定代表人，该酒店已于2009年8月6日依法注销。孙德福、田润祯原系夫妻，双方已于1998年7月3日登记离婚。2009年10月21日，孙德福以该酒店名义与李光义签订了商品房买卖合同，合同约定该酒店将固原试验区六盘路2号德富小区4号住宅楼6单元103号房屋（面积为136.67平方米）出售给李光义；价款为382000元，李光义于2009年10月21日前预付定金（现金）102000元，其余购房款在三年六个月内分四次支付，即于2010年10月21日、2011年10月21日、2012年10月21日每次各支付80000元，于2013年4月21日支付40000元；房屋于2009年10月21日前交付，如因不可抗力因素不能按期交付使用，交付期顺延。合同签订后，李光义支付了定金102000元，孙德福未向李光义直接交付房屋。因涉案房屋由案外人白义刚于2008年承租，后白义刚将房屋交给李光义，由李光义实际占有、使用至今。被告田润祯提供的住房集资合同的签订日期填写为2007年1月16日，但中国电信股份有限公司固原分公司手机使用登记信息上显示田润祯在该合同上所留手机号码13389546983自2010年2月10日至2013年9月8日期间的使用者为孙德福。涉案房屋已于2012年1月16日登记在田润祯名下。

裁判结果

宁夏回族自治区固原市原州区人民法院于2015年10月9日作出（2014）原民初字第2607号民事判决：孙德福与田润祯签订的住房集资合同无效。宣判后，孙德福、田润祯向宁夏回族自治区固原市中级人民法院提起上诉。宁夏回族自治区固原市中级人民法院于2015年12月24日作出（2015）固民终字第571号民事判决，以原审判决认定事实清楚，证据采信合法，适用法律正确，程序有瑕疵未影响实体处理，但判决主文表述不正确为由，变更宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2014）原民初字第2607号民事判决主文“孙德福与田润祯签订的住房集资合同无效”为“确认孙德福以固原试验区汽贸公司德富大酒店名义与田润祯签订的住房集资合同无效”。

裁判理由

法院生效裁判认为：孙德福原系固原试验区汽贸公司德富大酒店法定代表人，其在该酒店依法注销后以该酒店名义与李光义订立的房屋买卖合同应当认定系其个人与李光义签订的房屋买卖合同，该合同不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。田润祯提交的与涉案房屋有关的住房集资合同签订日期为2007年1月16日，但电信公司登记信息显示住房集资合同上所留手机号码使用时间为：自2010年2月10日至2013年9月8日期间，田润祯辩称该手机号码系其办理涉案房屋产权登记手续时补签上去的，但其未提供其他证据印证，由此可以认定住房集资合同实际系孙德福在该酒店注销后以该酒店名义与田润祯签订的，签订日期不早于2010年2月10日。孙德福、田润祯原系夫妻关系，离婚后仍有交往，双方在孙德福与李光义签订商品房买卖合同后签订住房集资合同，将涉案房屋产权登记在田润祯名下，导致李光义不能取得房屋所有权，孙德福、田润祯的行为属于恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效，故孙德福与田润祯签订的住房集资合同无效，并自始没有法律约束力。李光义要求确认孙德福与田润祯签订的住房集资合同无效，于法有据，理由成立，其主张应予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效”之规定，判决住房集资合同无效正确，但原审判决主文表述为“孙德福与田润祯签订的住房集资合同无效”不正确，应当表述为“确认孙德福以固原试验区汽贸公司德富大酒店名义与田润祯签订的住房集资合同无效”。关于本案中一审审判程序是否合法的问题。（一）证据采信问题。《中华人民共和国电信条例》第六十六条规定：“电信用户依法使用电信的自由和通信秘密受法律保护。除因国家安全或追查刑事犯罪的需要，由公安机关、国家安全机关或者人民检察院依照法律规定的程序对电信内容进行检查外，任何组织或者个人不得以任何理由对电信内容进行检查”，该规定所指的通信秘密是电信内容即用户的通话内容和信息内容。而该查询单只是显示13389546983号码启用时间和机主姓名及拆机时间，并未涉及机主电话内容和信息内容，未侵犯机主的通信秘密。原审法院对已质证的查询单进行调查核实，并非调取新的证据，无需各方当事人再次质证，故原审对证据采信合法。（二）诉讼主体是否适格问题。1.关于李光义的诉讼主体资格。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”李光义作为第三人，认为孙德福以固原试验区汽贸公司德富大酒店名义与田润祯签订的住房集资合同损害其合法利益，依法具有提起确认合同无效之诉的诉讼主体资格。2.关于固原试验区汽贸公司德富大酒店的诉讼主体资格问题。孙德福原系固原试验区汽贸公司德富大酒店负责人，其在该酒店依法注销后以该酒店名义与李光义订立的房屋买卖合同应当认定系其个人与李光义签订的房屋买卖合同，该合同不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条第三款“下列情形，以行为人为当事人：（三）法人或者其他组织依法终止后，行为人仍以其名义进行民事活动的。”之规定，孙德福在该酒店注销后仍以该酒店名义对外进行民事活动，应以孙德福为当事人，由孙德福承担民事责任。原审已查明固原试验区汽贸公司德富大酒店在诉前就已依法注销，其民事权利能力和民事行为能力已终止，该酒店不是本案适格的诉讼主体，但仍然将该酒店列为当事人，并准许其委托代理人出庭参加诉讼，程序不当有瑕疵，但未影响案件实体处理。

法院评论

该案例涉及房屋买卖合同纠纷中如何认定“恶意串通”的问题。

根据《合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。“恶意串通”的构成要件是什么呢？我国现行法律法规及司法解释尚未对此作出明确界定，但一般认为恶意串通是指当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益。这包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的“恶意”，行为人的目的是为了牟取不当利益，即通过实施该行为可以获取一定利益，包括直接利益，或间接得到的利益等，且该行为往往造成他人合法利益的损害；二是就此意图，双方存在“通谋”，行为人在主观心态上存在恶意损害或放任损害他人合法利益的故意，即明知某行为会损害他人权益，仍积极促成或实施该行为，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。

关于“恶意串通”中主观故意的认定。当事人主观心态如何，是认定是否构成“恶意串通”的关键，但主观心态属个人内心活动范畴，除当事人自行承认外，往往难以运用证据材料予以证实或查实。案件审理中，若仅按照“谁主张、谁举证”的一般举证规则分配举证责任，由主张权利的当事人承担举证责任，该方当事人往往基于客观原因举证不能，从而导致败诉，致其合法利益得不到应有的保护，亦不符合设定法律所追求的公平、公正目标。此种情况下，可以依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第三款的规定采取推定方式完成举证、认证较为合理，即对当事人提交的证据或已查明事实基础上，依照日常习惯经验，推理、判断未知“恶意串通”事实是否存在，并允许相关当事人进行反证、辩驳，当存在高度盖然可能性时，可根据证据规则判定“恶意串通”的事实，从而最大程度反映案件客观真实情况。因此，“后买受人”是否尽到了必要的注意义务，即合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查；“后买受人”是否实际支付了合理对价；“后买受人”与出卖人之间是否存在特殊关系等问题需要审判员在庭审中时刻注意。

本案中，孙德福以德富大酒店名义与田润祯签订的住房集资合同存在以下问题。第一，该合同记载的签订日期为2007年1月16日，但查询单证明合同落款处乙方田润祯的联系电话13389546983是孙德福（而不是乙方田润祯）于2010年2月10日才入网使用。结合契税纳税申报表上注明的合同签订时间2012年1月5日，证明合同签订日期不早于2010年2月10日，该合同为倒签日期合同这一基本事实。第二，13389546983电话登记的使用人为孙德福，买受人田润祯所留的联系电话是孙德福的电话号码。第三，提供在卷的合同原件落款处有田润祯的签名，但在固原房管局备案的合同落款处无乙方田润祯签名，只在联系电话处签注了孙德福13389546983的电话号码。第四，在李光义诉德富大酒店、孙德福商品房买卖合同纠纷一案时，田润祯曾作为德富大酒店的诉讼代理人参加诉讼，田润祯在该案一审时未提供涉案房屋已登记在其名下的证据，而是在二审时才由孙德福提供；第五，孙德福、田润祯原系夫妻关系，有照片及音像资料等证据证明其离婚后仍有交往，关系密切。第六，从孙德福提供的证据审查，2006年、2007年同类型房屋出售价格单价每平米为1700元，2010年出售给田润祯的价格是245466元（单价每平米为1800元），明显低于2009年出售给李光义的价格382000元（单价每平米为2800元）。第七，两张收款收据上只有孙德福的签名，没有财会人员的签名，不符合常理，也不符合公司财务管理规范要求。第八，田润祯未提供款项来源和如何交付房款的证据。上述事实充分证明住房集资合同属倒签合同，双方在孙德福与李光义签订商品房买卖合同后才签订住房集资合同，然后将涉案房屋产权登记在田润祯名下，主观上有不愿继续履行与李光义签订的商品房买卖合同，为登记过户设置障碍的故意，客观上实施了串通签订合同并办理产权登记的事实，损害了李光义的合法权益。结合以上几点，可以认定孙德福与田润祯之间存在恶意串通，双方就涉案房屋所签《住房集资合同》应属无效。