《民事审判指导与参考》第3辑

房屋联建合同效力的认定

——武汉长发物业有限公司与武汉东富物业发展有限公司联建纠纷上诉案

法理提示：

《中华人民共和围城市房地产管理法》颁布后，联建合同合法有效的条件是出地一方应当具有通过出让或转让方式取得的土地使用权，建设方应是符合我国建筑市场准入资格的房地产开发企业，双方合作意思表示真实，不违反法律。本案涉及的合同即属于此种情形。由于本案涉及的合同签订于《中华人民共和国合同法》施行以前的1998年，因此，在当事人约定的违约金过高的情况下，依据《最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用〈中华人民共和园经济合同法〉的若干问题的解答》九之规定，对违约金比例进行了调整。《中华人民共和国合同法》实施后，人民法院对民事合同中显失公平的约定内容的调整，应当依据合同法第54条之规定进行。

关于房屋转预售合同纠纷的处理

——中国机械设备海南股份有限公司与海南恒建房地产开发有限公司、海南省国际信托投资公司房屋转预售合同纠纷上诉案

法理提示：

处理这类在海南房地产热期间发生的期房转预售合同纠纷，应当依据最高人民法院1995年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》这一司法解释的精神。该司法解释规定：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可以认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。”

关于无效合同的确定及其处理

——上海吴森实业有限公司与辽宁信托投资公司杨林军、潘奇勋、乔金岭、李洪森、广东省珠海市经济技术开发服务公司、广州粤安实业开发总公司合作开发、经营房地产合同纠纷上诉案

法理提示：

一方出地、一方出资是房地产联合开发合同当事人经常采取的一种典型方式。这类联建合同有效的前提条件是，出地一方已经通过出让或者转让的方式取得了该地块的土地使用权；实际负责开发建设的一方是具有房地产开发资质的房地产企业；出资一方与出地一方对该房地产项目共担风险、共享利益。本案中《合作开发、经营房地产合同书》的缔约双方均无房地产开发经营资质，也没有取得拟开发土地的使用权，出资一方按约定对其中一个项目不参与开发经营却在一定期限内收回投资并享有红利。因此，该合同因出地一方不具有合法的土地使用权而无效。出资一方约定收回投资并收取固定利率的红利的部分，属于企业之间的拆借，因违反国家有关金融法规，亦应认定为无效。

非法集资的民事责任承担

——中国建设银行三峡分行城区支行与钟云先、钟林江等1257人、湖北省宜昌市西陵房地产开发公司、宜昌市西陵建设集团公司返还集资款纠纷案

法理提示：

任何公民、法人、组织未经金融行政管理机关批准，向社会发行购房奖券，属于非法集资的性质。而金釉机构明知该行为未经批准，代理发行该类奖券的行为，亦属于违法行为。根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，代理人明知被代理人的事项违法仍然进行代理活动，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，应由袚代理人和代理人负担连带责任。

关于预售房屋合同的认定与处理

——兰州安泰阁房地产开发有限责任公司与兰州雅尔佳商贸实业有限总公司商品房预售合同纠纷上诉案

法理提示：

房地产开发公司在未取得土地使用权、未办理审批手续领取商品房预售许可汪明的情况下，与他人签订的房屋预售合同无效。双方应当根据各自过错程度承担相应责任。

合作公司财产未清算前，投资款返还问题的处理

——香港南华策略地产发展有限公司与青岛建青实业有限公司青岛东建房地产开发有限公司房地产合作合同纠纷上诉案

法理提示：

合作企业期满或者提前终止时，应当按照法定程序对资产和债权、债务进行清算，根据清算结果，合作各方按合作合同的约定确定各自的权利义务，清算前合作方不得以任何理由要求返还向合作企业的投资款项，否则将会损害合作企业的债权人的合法利益，也不利于公平合理地解决合作各方之间的利益分配。

村委会自建房屋租赁纠纷如何处理

——西安市碑林区紫雾酒家与西安市统一征地管理办公室、西安市碑林区永宁村村民委员会房屋租赁、侵权赔偿纠纷上诉案

法理提示：

《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条规定：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第8条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。实际生活中，有一些都市里的村庄，在集体所有的土地上建房出租牟利，这是违背法律规定的，应当认定租赁合同无效，以维护法律规定的权威。鉴于租赁合同无效，村委会只能得到征地补偿，承租人当然不是征地补偿的对象，也不可能享受城市房屋拆迁安置补偿的待遇。

如何正确认定以存单为表现形式的借贷纠纷案件

——漯河市金旭投资有限责任公司、中国工商银行郑州市二七路支行与黄军业、郑州启顺能源实业有限公司存单纠纷上诉案

法理提示：

正确处理本案的关键在于如何把握一般存单纠纷与以存单为表现形式的借贷纠纷的区别。区分这两种纠纷的依据是最高人民法院《关于审理存单纠纷案件的若干规定》第6条的规定。只要出资人将款项交付金融机构或者直接交给用资人、金融机构向出资人出具存单或者其他凭证，出资人从金融机构或者用资人处取得高额息差，就可以认为当事人之间的纠纷属于以存单为表现形式的借贷纠纷。其中，查明出资人收取高额息差与否是为这类纠纷定性的关键。

商品房预售、转售中连环合同的效力认定与处理

——邱弘茂与上海爱民私营投资有限公司、黄丽华房屋买卖纠纷上诉案

房屋租赁合同效力的认定及处理

——上海怡通房地产有限公司与上海春光服装厂房屋租赁合同纠纷上诉案

法理提示：

本案主要涉及的法理问题是：(1)《中华人民共和国经济合同法》第7条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。(2)当事人可以自行约定违约金数额，但违约金的约定明显过高的，人民法院应该根据双方当事人履行合同的实际情况和公平原则予以调整。

银行对汇票疏于审查应当承担的民事责任

——云南上海汽车工业销售有限公司与中国银行昆明市高新支行赔偿纠纷上诉案

法理提示：

银行对票据负有法定的审查义务，如果银行疏于审查导致当事人遭受损失，其应当承担相应的民事责任。值得注意的是，在确定银行民事责任范围的时候，不能简单以银行未尽法定审查义务动辄判决银行承担全部赔偿责任，要根据案件具体情况合理确定各方过错与损害的因果关系。

如何理解房地产开发经营企业应具备的相关资质

——四川省蜀星企业发展有限责任公司与四川自贡川南旅游投资开发公司联合开发房地产合同纠纷上诉案

法理提示：

作为国民经济的支柱产业，房地产业关乎人民群众生产生活的根本利益。基于此，从事房地产开发经营的企业应当具备相应的房地产开发资质。房地产管理法等相关法律、行政法规对此都有专门的规定。在审理房地产案件过程中，要充分注意房地产开发企业资质与房地产开发协议效力的关系问题。

被征土地产生的安置补助费如何处理

——张文秀等163人与贵阳市黔灵乡东山村村民委员会、贵阳市黔灵乡人民政府侵权纠纷上诉案

法理提示：

安置补助费，是国家征收集体土地后，安置被征单位由于征地造成的多余劳动力的补偿费用。国家通过支付安置补助费的方式，保障以土地为主要生产资料的失地农民的基本生活。关于安置补助费的归属，1995年1月16日最高人民法院给江西省高级人民法院的法经(1995)13号复函确定：“安置补偿费应归袚征地单位所有。”1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下茼称《实施条例》）第26条规定：＂征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要统一安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理使用；由其他单位安置的，安置补助费发放给被安置人员或者征得被安置人员同意用于支付被安置人员的保险费。”可见，根据现行法律的规定，安置补助费可以视情况确定支付相关的对象。

依据《实施条例》第25条，如果被征用土地的人员对安置补助费的标准有争议，应当申请＂县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。”这就是说，法律赋予了市、县、乡镇人民政府、村民委员会对安置补助费管理、使用以及解决争议的权力。此类纠纷，不属于民法调整的平等主体之间的民事纠纷，不符合民事诉讼法第108条规定的起诉与受理条件，对于当事人因安置补助费争议提起的诉讼，人民法院应当裁定予以驳回。

房屋租赁纠纷的法律适用及偿还租金、滞纳金的处理

——湖北泰华娱乐有限公司与湖北省新华书店、湖北华洋商场家电分场、泰国百代国际有限公司、武汉市江南信用合作社联合社、武汉天证实业(集团)有限公司房屋租赁及腾退纠纷上诉案