合作开发房地产合同当事人之间对内部责任的划分对承包人不具有约束力

2022-10-26 21:51
二维码 1
以下内容录自《最高人民法院第一巡回法庭民商事主审法官会议纪要（第1卷）》

合作开发房地产合同当事人之间对内部责任的划分对承包人不具有约束力

（最高人民法院第一巡回法庭2018年第13次法官会议纪要）
基本案情
A房地产公司从某市建设委员会取得某一广场的项目开发权。之后，A房地产公司与B贸易公司签订《合作开发合同》，约定A房地产公司将该广场B区的建设经营权交给B贸易公司，在B贸易公司补偿前期费3200万元给A房地产公司后（A房地产公司完成拆迁及三通一平），双方独立核算、自负盈亏、收益自享、风险自担、依法纳税，所有土建工程应以C建筑公司名义进行承建。
A房地产公司与C建筑公司签订《协议书》，约定由C建筑公司承建该广场项目，项目A区负责人为A房地产公司法定代表人梁某，B区负责人为B贸易公司法定代表人李某。B贸易公司法定代表人李某在《协议书》“B地块负责人”处签名。之后，C建筑公司与何某签订《承建协议书》，约定由何某以C建筑公司第一施工队的名义承接该广场的土建工程。何某依约完成了该广场的土建工程，并将该广场交付A房地产公司和B贸易公司使用及销售。A房地产公司、C建筑公司与何某三方经结算，确定工程款为5100万元。之后，何某收到A房地产公司支付的工程款2700万元，由A房地产公司和C建筑公司转付的B贸易公司支付的工程款约1400万元（其中部分为B贸易公司直接支付给C建筑公司）。何某与C建筑公司协商由何某直接向发包方追偿剩余工程款，故何某诉至法院请求判令A房地产公司与B贸易公司对1000万元剩余工程款承担连带清偿责任。B贸易公司辩称，其仅对广场B区的项目建设负责，不应对整个广场的工程欠款与A房地产公司承担连带清偿责任。
法律问题
受让房地产开发项目的部分区域开发经营权的受让方是否应与转让方对整个项目的工程欠款承担连带清偿责任。
不同观点
甲说：应当承担连带责任。
没有充分证据证明A房地产公司和B贸易公司有就项目A、B区分别与承包人进行结算的意思表示，应认定该广场工程作为一个整体发包和进行结算，B贸易公司应当对整个项目的工程欠款与A房地产公司承担连带清偿责任，这样处理也有利于保护实际施工人的权益。
乙说：不应当承担连带责任。
认定连带责任需要依照法律的规定或者当事人的约定。《协议书》明确约定B贸易公司仅对项目B区负责，C建筑公司对该情况知晓，故C建筑公司无权向B贸易公司主张项目A区的工程欠款。而何某的权利不应大于其前手C建筑公司，故即使其不知悉《协议书》的内容，其亦无权向B贸易公司主张项目A区的工程欠款。因此，B贸易公司不应对整个项目的工程欠款与A房地产公司承担连带清偿责任，A房地产公司和B贸易公司应分别对项目A区和B区的工程欠款承担清偿责任。
法官会议意见
采甲说
具体阐释请查阅原书。

分享
微信
新浪微博
QQ
QQ空间
豆瓣网
百度贴吧
上一篇 中华人民共和国畜牧法
下一篇 促进个体工商户发展条例
章樑
——
北京盈科（杭州）律师事务所律师