另案查封之后签订不动产买卖合同的能否排除执行

2022-11-27 22:44
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以下内容录自《最高人民法院第一巡回法庭民商事主审法官会议纪要（第1卷）》

另案查封之后签订不动产买卖合同的能否排除执行

（最高人民法院第一巡回法庭2018年第4次法官会议纪要）
基本案情
2014年1月21日，甲公司以工程建设需要为由，向李某借款120万元，双方签订《借款协议书》，并约定以甲公司名下案涉房产作为抵押。双方未到相关部门办理抵押登记手续，甲公司仅将案涉房产产权证原件交由李某保管。借款到期后，甲公司未偿还借款本息。双方于2014年9月17B进行协商并签订《转让协议》，约定将案涉房产以96万元的价格出售给李某，房款从甲公司所欠借款本息中扣除，并约定3个月内完成过户手续。后李某多次要求甲公司协助其过户，但一直无法过户。原来双方在签订《转让协议》前，甲公司已将案涉房产租赁给刘某，甲公司将该房产租赁合同原件及租金收取权一并转交给李某，现该门面由李某实际占有使用。
谭某因与甲公司、中国建设银行股份有限公司邵阳市某支行房屋买卖合同纠纷一案，向湖南省邵阳市中级人民法院提起诉讼，诉讼过程中谭某申请财产保全。该院于2015年5月18日作出财产保全民事裁定，查封了包含案涉房产在内的甲公司相关财产。对于谭某提起的诉讼一案，该院作出（2015）邵中民三初字第17号民事判决。判决生效后，甲公司未主动履行义务，谭某申请执行。该院于2016年4月25日作出执行裁定，裁定拍卖案涉房产。执行过程中，李某提出书面异议，该院裁定驳回李某的执行异议申请。
另，案涉房产因另案在2014年6月25日已经被湖南省邵阳市北塔区人民法院裁定查封，查封期限2年，自2014年7月1日至2016年6月30日。2016年4月140，该院解除查封。
法律问题
另案查封之后签订不动产买卖合同的能否排除执行。
不同观点
甲说：不能排除执行说。
即便系另案查封，且另案所依据的基础法律关系并非本案当事人之间的法律关系，但只要是在查封状态中签订的不动产买卖合同，就不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同”之情形。且在查封状态下签订不动产买卖合同，执行异议申请人对不动产不能办理过户是有预期的，其对未办理过户存在过错，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。故不能排除执行。
乙说：可以排除执行说。
虽然当事人签订不动产买卖合同时，案涉房产已被另案查封，但该查封所依据的基础法律关系并非本案当事人之间的法律关系，故仍符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之情形。且在无证据证明当事人签订合同时存在恶意串通的情形下，执行异议申请人对办理过户不存在过错，可以排除执行。
法官会议意见
采甲说
具体阐释请查阅原书。

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章樑
——
北京盈科（杭州）律师事务所律师