第2号参考性案例：熊胜华诉谢小毛、熊雪华、孙金亮、抚州市临川房屋建筑工程公司及第三人江西和合房地产开发经营有限公司案外人执行异议之诉案

（江西省高级人民法院审判委员会讨论通过2021年11月22日发布）

关键词

民事抵押权   物权期待权   权利顺位   案外人执行异议之诉

裁判要点

1.抵押权人依据生效裁判对其优先受偿客体抵押物申请强制执行，案外人提起执行异议之诉，未明确是否对执行依据有异议时，若案外人对抵押物的权利成立于执行依据作出之后则不属对执行依据的异议,应适用案外人执行异议之诉程序;若案外人对抵押物的权利成立于执行依据作出之前，其对抵押权的成立提出异议属于对执行依据的异议，其未明确是否对执行依据或抵押权的成立有异议时,法官应行使释明权以明确案外人对执行依据是否有异议。案外人仅以其权利优先于抵押权为由主张排除强制执行，适用案外人执行异议之诉程序。

2.基于对商品房消费者生存利益的保护，商品房消费者物权期待权优先于抵押权并可排除对抵押物的强制执行。一般不动产购房人的物权期待权不涉及生存利益的保护，不能排除对抵押物的强制执行。以房抵债消灭的是金钱债权，以房抵债购房人为债权人，除非能证明其属于商品房消费者，根据物权优先于债权的原则，以房抵债购房人的权利不能排除对抵押物的执行。

相关法条

《中华人民共和国民事诉讼法》第227条

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第464条

《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第6条第2款、第27条、第28条、第29条

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条

基本案情

招商银行股份有限公司南昌象山南路支行（以下简称招行象山南路支行）与抚州市临川房屋建筑工程公司（以下简称临川房建公司）、江西和合房地产开发经营有限公司（以下简称和合公司）、陈朝明金融借款合同纠纷一案，因招行象山南路支行申请诉讼保全，南昌市中级人民法院作出（2014）洪民二初字第797-1号民事裁定，于2014年12月17日对和合公司的抵押物，即南昌市青云谱区三店西路以北778号和顺象湖大厦第一、五、十、十三、十四层房产（在建工程）及证号为洪土国用登青（2010）第739号的国有土地使用权进行了查封，后又续封了三年。2015年5月4日，该院作出（2014）洪民二初字第797号民事判决，判令临川房建公司在判决生效后十日内向招行象山南路支行归还借款本金及利息，并确认招行象山南路支行有权通过对和合公司用于抵押的南昌市青云谱区三店西路以北778号和顺象湖大厦（非住宅一、五、十、十三、十四）在建工程折价或者拍卖、变卖款项优先受偿。招行象山南路支行于2017年9月25日向法院申请执行，后因债权发生转让，执行法院裁定变更谢小毛、熊雪华、孙金亮为申请执行人。2017年12月18日，执行法院作出拍卖、变卖抵押物的执行裁定。在执行过程中，熊胜华向法院提出书面异议，但于2018年6月12日被裁定驳回。熊胜华遂提起本案执行异议之诉。本案审理期间，和顺象湖大厦第一、五、十、十三、十四层房产经执行法院组织拍卖，于2018年9月30日由谢小毛、熊雪华、孙金亮竞买成功,成交价3600万元。2018年10月11日，执行法院向南昌市房管局、南昌市不动产登记中心发出协助执行通知书。

2007年12月13日，熊胜华与和合公司签订联合开发协议，约定双方联合开发诉争房屋所属地块,熊胜华投入300万元用于支付土地竞买投标保证金,和合公司负责其他一切费用;熊胜华在整个联合开发的工程中不占具体比例份额，现金投入用于熊胜华购买和合公司开发完成的大楼部分房屋;若和合公司未依约售房，熊胜华将参与和合公司的利润分配，和合公司除支付熊胜华本金外,另支付1000万元作为联合开发的利润给熊胜华。2007年12月16日，熊胜华向和合公司转款300万元。2011年8月18日，双方签订商品房购房合同，约定和合公司将一层5-7轴AD、二层4-7轴AD、3-4轴CD号房出售给熊胜华;房屋用途为商业;分期付款，第一次付300万元（用联合开发协议的保证金冲抵购房款），第二次办好购房协议房管部门备案后付余款70%，第三次交房时付余款10%，剩余办好产权证时一次性付清。当日，双方签订购房补充条款，约定一楼、二楼不参与分红价分别为每平方米9000元、4500元,不计公摊面积，合计总价4992930元;若和合公司在大楼竣工后不交房,愿将整个大楼50%红利分给熊胜华。2013年4月12日，和合公司取得诉争房屋即和顺象湖大厦综合楼（商业、写字楼）的商品房预售许可证。2016年6月，熊胜华将诉争房产租赁给他人。2016年12月5日，南昌市青云谱区人民法院就双方的房屋买卖合同纠纷案作出（2016）赣0104民初865号民事判决，确认双方签订的商品房购房合同及购房补充条款中关于一楼面积为261.52平方米的购房协议有效，驳回熊胜华的其他诉讼请求。

裁判结果

江西省南昌市中级人民法院于2019年8月20日作出（2018）赣01民初275号民事判决，驳回熊胜华的诉讼请求。宣判后，熊胜华不服，提起上诉。江西省高级人民法院于2020年5月25日作出（2020）赣民终397号民事判决，驳回上诉,维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案主要争议焦点为：

一、关于本案是否符合案外人执行异议之诉的受理条件

熊胜华主张对诉争房产享有排除强制执行的民事权益，而诉争房产属于生效民事判决确认的债权人享有优先受偿权的抵押财产的一部分。由此可见,本案中案外人主张享有民事权益的财产与作为执行依据的生效裁判确认的债权人享有抵押权的执行标的存在关联。但是,在本案二审中，熊胜华最终表示其对作为执行依据的生效裁判没有异议,而是认为申请执行人对在建工程的抵押权不能对抗其作为商品房消费者的权利。因此，本案不应通过审判监督程序解决，而应通过案外人执行异议之诉程序解决。

熊雪华、孙金亮、谢小毛在二审中辩称诉争房产已经于2018年9月30日由其竞买成功，且执行法院已于2018年10月11日向南昌市房管局、南昌市不动产登记中心发出协助执行通知书，案涉房产已经执行完毕，本案不属于案外人执行异议之诉的受理范围。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提出案外人异议应在“执行过程”中。关于如何理解“执行过程中”，相关司法解释作出了规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条规定:“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出;执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”因本案执行标的由执行当事人受让,故熊胜华在执行程序终结前均可提出案外人执行异议。当前，无证据证明本案执行程序已经终结。且根据一审立案审查、审判流程管理信息表，熊胜华提起本案诉讼的时间为2018年7月16日。另根据一审法院查明的事实，熊胜华提出的执行异议于2018年6月12日被一审法院裁定驳回,故熊胜华提起案外人执行异议的时间应在2018年6月12日之前，其提出案外人执行异议时诉争标的尚未执行完毕。执行法院在熊胜华提出案外人执行异议之诉后继续执行是由于申请执行人提供了执行担保，故熊胜华提出案外人执行异议并未超出法定的期限。综上，本案符合案外人执行异议之诉的受理条件。

二、关于熊胜华对诉争房屋是否享有排除强制执行的民事权益

熊胜华虽与和合公司在人民法院查封前签订了购房合同，且合同经生效裁判确认有效，但熊胜华并未取得物权。其享有的请求和合公司交付诉争房屋及办理过户登记的权利,性质为债权。熊胜华与和合公司签订购房合同的时间2011年8月18日虽早于抵押合同的签订时间，但这并不意味着其享有的债权能优先于抵押权。招行象山南路支行对诉争标的物的抵押权已经登记设立，并已发生公示公信效力。且生效裁判已确认招行象山南路支行就抵押物拍卖、变卖或折价价款有权优先受偿。申请执行人谢小毛、熊雪华、孙金亮因受让诉争债权而享有原债权人招行象山南路支行对诉争标的物的抵押权。至于谢小毛、熊雪华、孙金亮从招行象山南路支行受让债权的合法性问题已经生效裁定审查确认，不属于本案案外人执行异议之诉的审查范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条,申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，除法律、司法解释另有规定的外。法律、司法解释的例外规定体现在对商品房消费者权益的保护方面。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”另根据该批复第一条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此，商品房消费者的物权期待权优先于抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由此可见，在特定情形下，商品房消费者的物权期待权可以排除强制执行。但本案中熊胜华并非商品房消费者。首先，根据熊胜华与和合公司2007年12月13日签订的联合开发协议及2011年8月18日签订的商品房购房合同，双方约定熊胜华购买诉争房屋是熊胜华分享投资收益的一种方式，且熊胜华不承担合作开发的风险，熊胜华与和合公司存在名为合伙实为借贷的法律关系,双方签订商品房买卖合同实为以物抵债。其次，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受消费者权益保护法保护。因此,购买商品房的人必须是为生活消费，才属于消费者，本案中,熊胜华将诉争房屋租赁给他人使用，其购买诉争房屋并非用于居住，而是用于经营。综上所述，熊胜华依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》主张其享有优先于本案债权人享有的抵押权,理由不成立，不予支持。本案也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的情形。

本案诉争房屋虽未办理初始登记，但实由房地产开发企业和合公司开发建设，属于和合公司名下的财产。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，并无不当，且本案不符合该条规定的排除强制执行的情形。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的四个条件必须同时具备才能排除执行。本案中，熊胜华提供的证据虽能证明2016年6月其将诉争房产租赁给他人使用，但不能证明2014年12月17日法院查封前其已合法占有诉争房产。另外，熊胜华在购买诉争房屋时和合公司尚未取得商品房预售许可证,且根据熊胜华在上诉状中的陈述，本案诉争房屋一楼备案为一个房号，被分割出售给多人，但分割并未取得行政部门审批和备案，故熊胜华对于诉争房屋不能办理过户登记的风险应能够预知,对诉争房屋未办理过户登记，其自身存在过错。综上所述，熊胜华的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。

（生效裁判审判人员：彭海鹏、吴玉萍、李平）