集体建设用地使用权在一定条件下可以出租

基本案情

A经济联合社与B公司签订《场地租赁合同》，约定A经济联合社将其所有的位于广东省某地的甲土地租赁给B公司经营使用，B公司按季度支付租金。后A经济联合社诉至人民法院，以甲土地的性质为农民集体所有的土地，其使用权依法不得出租用于非农业建设为由请求确认该《场地租赁合同》无效。B公司辩称甲土地的性质属于建设用地而非农用地，依法可以用于出租。原审法院认为甲土地为农村集体所有的土地，该租赁合同因违背2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定而无效。最高人民法院经审查认为，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定集体建设用地使用权可以在符合规划的前提下流转，故本案中《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的适用前提为甲土地为农用地或未利用地且出租用于非农建设，A经济联合社主张合同无效，应当举证证明甲土地为不能用于租赁的农用地或未利用地，否则其应当承担举证不能的不利后果。B公司于再审中提交了由当地国土资源和房屋管理局在原审判决生效后出具的信访事项告知函，明确表明甲土地在本案诉讼发生前已被登记为集体建设用地，该告知函属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第一项规定的“新的证据”，故最高人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第二款的规定对本案提审。

法律问题

集体建设用地使用权能否出租以及举证责任的分配。

不同观点

甲说：集体建设用地使用权不能出租。

本案处于审判监督程序阶段时应适用当时有效的法律。根据2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”故案涉以农民集体所有土地的使用权为标的的租赁合同因违反效力性的强制性规定而无效。

乙说：集体建设用地使用权在一定条件下可以出租。

2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条虽然原则上规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是参照国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第十项最后一句“……在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，后者是针对集体建设用地流转细化的规范，广东省政府根据该决定，并结合本省实际情况制定的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，有权规定集体建设用地在符合规划的前提下可以依法流转。因此，本案应当适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定，承认案涉租赁合同的效力。

法官会议意见

采乙说