《民事审判指导与参考》第1辑

含有城市道路的土地转让合同效力的认定

——营口市新经济区发展总公司与营口市新经济区海南置地公司使用权转让合同纠纷上诉案

法理提示：

对于含有城市道路的土地转让合同效力的认定，涉及对城市道路性质的确定。本文从分析城市道路的性质入手，依据相关法律政策对特定性质土地使用权转让的限制及双方当事人签约时人民法院审理房地产案件的原则，对含有城市道路的土地转让合同的效力作出认定。

关于预售商品房合同无效后经济损失的计算及分担

——武汉民生咏辉房地产有限公司与工商银行武汉市分行硚口区支行、武汗浩钿实业发展有限公司预售商品房纠纷上诉案

法理提示：

人民法院在审理民事案件过程中，根据当事人的申请，可以决定委托专门的鉴定机构对相关事项进行鉴定。虽然当事人对鉴定机构资质有异议，但是无法充分证明自己主张的，对其主张不予支持。商品房预售合同无效后，对于无效造成的损失，应当根据当事人对造成合同无效的过错程度承担相应的责任。

以划拨土地使用权参与联建的合同效力认定与处理

——辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司联合开发合同纠纷上诉案

法理提示：

本案主要涉及的问题是：以划拨方式取得国有土地使用权一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与另一方进行合作开发，其合同效力及责任如何认定的问题。

一方当事人以划拨取得的土地使用权作为投资与另一方当事人签订《联合开发协议》，其违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条及最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第21条之规定，该协议应认定为无效。根据《经济合同法》第7条第2款之规定，无效的经济合同，从订立时起就没有法律约束力，因此，本案一审判决在认定合同无效的情况下，又认定双方当事人均负有违约责任是错误的，故二审判决予以改判。

以行政划拨用地进入市场的行为效力的认定

——南昌市兴城房地产开发公司与江西省针棉织品进出口公司、南昌市收容遣送站预购商品房合同纠纷上诉案

法理提示：

平等民事主体间签订《商品房买卖合同》，讼争房屋所占土地为国有划拨用地，根据相关规定，直至起诉前仍未补交土地出让金、办理国有土地位用权出让手续的，所签合同应当认定无效。对于合同无效后的处理问题，需要结合案件实际情况，根据双方当事人对造成合同无效的过错程度来就确定的损失数额各自承担相应的比例。

商品房预售合同效力的认定

——上海城南房地产公司与上海中皇置业投资公司购房合同纠纷上诉案

法理提示：

本案中当事人讼争的房屋系被几个前手数次转卖而来，所涉土地使用权性质为划拨用地，且系诉讼过程中由主管部门将该土地直接自最初土地使用权人名下直接办理至最后买房人名下，如果严格按照现行有效的法律及相关司法解释的规定，划拔土地上建造商品房直至起诉前仍未补办出让手续的，合同将被认定为无效。但是，鉴于本案所涉合同签订于房地产管理法等法律实施之前，考虑到合同已经履行大部分、当地土地使用制度的特殊性、政府主管部门已经认可该转让行为还为其办理土地使用权证等实际情况，作为个案，认定合同有效是可以的。

双方要求终止履行合同的处理

——株洲开发区龙珠物业发展有限公司、株洲市高新技术产业开发区国土管理局与株洲市高新技术产业开发区管理委员会、株洲市国土管理局土地使用权出让合同纠纷上诉案

法理提示：

在当事人均要求终止履行合同后，人民法院是否予以支持要以涉案合同法律关系是否有效为标准，只有有效的合同才涉及终止履行的问题。终止履行后，当事人的损失以及赔偿责任要根据当事人的过错作出认定。

名为合作实为土地使用权转让的合同纠纷的处理

——苏州市新兴房地产开发公司与广州白云利山发展公司、中国人保信托投资公司珠江公司合作开发房地产合同纠纷上诉案

法理提示：

实践中，土地使用权转让法律关系的表现形式千差万别，在处理相关争义的时候，要注意以当事人权利义务关系的实质确定讼争法律关系的性质。在本案中，一、二审判决对当事人讼争所涉合同的定性正是遵循了上述原则。但在认定当事人之间存在的土地使用权转让合同关系的效力问题上，一、二审判决是以最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(即“未办理土地使用权变更登记手续”)为依据，认定该行为无效。在处理房地产管理法施行后发生的相关合同纠纷时，不能以当事人转让的土地使用权未办理变更登记手续为由认定合同无效。这一点应该予以注意。

关于如何确认鉴定机构的资格及工程造价的取价标准问题

——湖南省金帆经济发展公司与长沙市建筑安装工程公司、长沙市天心区城市建设开发公司工程款纠纷上诉案

法理提示：

在当事人订立的合同内容不违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应以尊重当事人意思自治为原则。《民法通则》第85条规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《合同法》第4条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干涉。由此表明，我国民事基本法贯穿了合同自由原则，这些自由体现在当事人订立合同的各个阶段，即享有缔约合同的自由、有选择合同相对人的自由、有决定合同内容的自由.有选择合同方式及补救方式的自由、有选择裁判纠纷的自由。也就是说，在法律规定的范围内，合同自愿原则赋予了交易当事人广泛的行为自由。依据合同自由原则，人民法院审查合同效力，应当确认当事人的约定具有优先于法律的任意性规范的适用效力，即认定当事人合同效力，必须以法律和行政法规规定的合同无效情形作为依据，不能以部门规章、政府文件作为认定合同效力的依据。充分尊重当事人订立合同的自由，维护当事人之间的平等地位和合同内容的公平，是人民法院贯彻执行《合同法》合同自由原则和当事人自行处分原则的必然要求。本案的主要分歧为：双方当事人签订《建筑工程承包合同》约定的“工程造价按合同签订时所执行的土建、安装及相应配套的相关文件执行”之条款，能否作为认定金帆大厦造价的依据。即如何理解民法关于合同自由原则。(最高人民法院经审理，以“建筑工程造价，应尊重合同当事人意思自治原则。根据合同约定的‘90定额’取价标准计算金帆大厘造价”为据，撤销了湖南省高级人民法院一审判决。该终审判决的意义在于：在当事人订立的合同内容不违反法律，行政法规强制性规定的情形下，充分尊重合同当事人意思自治原则，为人民法院认定合间效力，提供了重要的参考依据。

一方不能履行的房屋转让合同应予解除

——香港辉景集团有限公司与海南珠江建设股份有限公司房屋转让合同纠纷上诉案

裁判主旨：

依法成立生效的合同对当事人双方均有约束力，当事人应按照合同的约定，全面、合理地履行义务。如一方当事人不能按照合同约定的标准交付标的物，导致合同目的落空，属于严重违约情形，对方当事人有权行使合同解除权。

如何确认企业法人与其派出机构的诉讼主体地位

——太平洋（福建）房地产开发有限公司与铁道部第十七工程局拖欠工程款合同纠纷上诉案

法理提示：

企业法人授权其派出机构承揽业务、签订合同的，该企业法人具有合法的诉讼主体地位。

对名为联建实为土地使用权转让合同的性质和效力的认定‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

——武汉市武重房地产开发公司、武汉重型机床厂与湖北省大通武汉物业公司联合开发房地产合同纠纷上诉案

法理提示：

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度。要有偿转让土地使用权，必须先与国家土地管理部门签订土地使用权出让合同，交纳土地使用权出让金，取得国有土地使用权证后方可将其受让取得的土地使用权转让。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第7条规定，未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效。

房屋合建合同确认无效后的处理

——兰州宏利来房地产置业有限责任公司与兰州合发汽车贸易公司合资建房合同纠纷上诉案

法理提示：

根据《民法通则》、《经济合同法》的规定，合同被确认无效，对于已经履行的合同，产生返还原物、恢复至合同履行前的状态，但不能恢复原状的除外，以及有过错的一方赔偿对方损失的法律后果。除法律有特别规定的外，合同条款对当事人没有约束力。本案合同约定的违约方向对方支付出资总额的30砵违约金，不应当作为计算赔偿损失的依据。至于当事人对合同无效是否有责任、责任大小，一般由法官根据法律规定，结合案件具体情况，凭审判经验作出裁量。如果是双方当事人都有过错，在确定一方向对方赔偿给付数额时，应当考虑对方过错的大小，适当减少给付数额。即使一方没有提出对方应当承担赔偿责任，法官也可以裁判，因为赔偿责任是法律规定的合同无效的法律后果。

名为房地产合作开发实为用地补偿的合同的处理

——南宁国泰房地产开发有限公司与南宁市郊区津头乡麻村村民委员会、广西桂信实业开发公司房地产合作开发合同纠纷上诉案

法理提示：

《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定：享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第8条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。本案麻村村委会所拥有的土地本是集体所有的土地，经过政府主管部门的审批后可以作为第三产业用地，具有商业属性，但仍然不属于可以直接进入房地产开发市场的国有出让土地，因此，国泰公司与麻村村委会签订的合作开发合同，本质上不是合作建房，而是建设用地的补偿合同。这种用地补偿已经不是一般意义上的农地征用补偿，不能按照土地管理法所规定的农地征用补偿标准，衡量补偿价款是否显失公正，应当按照商业用地的价值来衡量，尊重当事人自己的约定。

合同解除的条件的适用

——上海虹城房地产有限公司与上海市虹口区人民政府委托拆迀纠纷上诉案

法理提示：

在我国，依据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律的规定，人民政府的土地管理部门代表国家与土地使用者签订《国有土地使用权证出让合同》(以下简称《出让合同》)，其性质属于平等主体之间的民事法律关系。因此，《出让合同》的内容，应当是当事人平等、自愿协商一致的意思表示，任何一方不能将自己的意志强加给对方。同时，土地管理部门依法负有向土地使用者履行告知出让地块现状等法定义务，以保证双方订立《出让合同》所指向的地块不存在瑕疵，避免交易风险，使土地所有者与土地使用者实现订立《出让合同》的目的。

本案上海市高级人民法院经审理作出判决：以上海市房屋土地资源管理局(以下简称上海房地局)延长土地使用权年限折价赔偿虹城公司，即：虹城公司受让取得的A、B地块土地使用权年限，从2002年1月1日起算持续50年。最高人民法院经审理，以[2002]民一终字第15号民事判决，驳回上诉，维持原判。

本案一、二审法院之所以作出上述判决，主要事实与理由是：上海房地局没有依法履行告知土地受让人虹城公司A、B地块存在民防工程的义务，导致虹城公司订立《出让合同》目的不能实现，其行为违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则，已构成合同违约，理应承担相应民事责任。