最高人民法院土地使用权出让转让案件法理提示三则
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本期推送的三则法理提示载于《最高人民法院民商事案件审判指导》第6卷，详情可阅读原文。
合同违约方主动提起调整违约金数额的处理
——泸州天地井然房地产开发有限公司与泸州市国土资源局国有建设用地使用权出让合同纠纷申请再审案
【裁判要旨】
存在违约事实的合同一方当事人，有权主动提起调整违约金数额或者计算方式的诉讼请求。合同违约方认为己方不构成违约的情形下，其提起的调整违约金数额或者计算方式的诉讼请求，人民法院应不予支持。合同当事人同时主张违约金与损害赔偿金，应当依据案涉合同违约金与损害赔偿金所担保的利益是否同一进行判断。
未按约交纳土地出让金时违约责任的认定
——贵阳市国土资源局与贵州太升房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同二审纠纷案
【法理提示】
土地使用权出让合同中，双方当事人通常对未按约交纳土地出让金时如何承担违约责任的争议较大。应综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等以及违约方给守约方造成的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，予以确定。
未领取权属证书的土地使用权转让合同的效力
——秦龙公司与嘉德利公司、中经信公司、空后广州办土地使用权转让合同纠纷案
【法理提示】
国有土地使用权转让合同最基本的含义是：转让人将其依法取得的出让土地使用权有偿转让于受让方并由受让方支付价款。由于国有土地使用权转让合同属民事合同，因而判断此类合同的效力，仍然遵循认定合同效力的一般标准，即合同主体是否具有相应的行为能力、意思表示是否真实及是否违反法律、行政法规强制性规定或者公序良俗。应特别注意以下三点：第一，如何理解相关法律、行政法规的强制性规定。也就是说，违反了哪些法律规定将影响合同的效力。城市房地产管理法第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；第三十九条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。城市房地产管理法第三十八条、第三十九条属于强制性规定似无争议，但是未取得土地使用权证书的规定不宜认定为效力性强制规定。第二，土地使用权属于物权的一种，故物权法确立的不动产物权变动的原因与结果相区分原则，无疑应当适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。第三，由于土地使用权转让合同属于有偿转让权利的合同，合同法有关合同权利转让的规定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》所确立的原则与精神应当适用于土地使用权转让合同效力的判断。
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