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杭政办函〔2018〕32号各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：《杭州市农村住房建设管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。杭州市人民政府办公厅2018年3月21日

为规范农村住房建设管理，建立健全农村住房建设管理机制，加强农村住房建设规划设计管控和施工质量安全管理，根据《浙江省人民政府办公厅关于切实加强农房建设管理的实施意见》（浙政办发〔2017〕69号）及现行有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。一、本办法适用于本市行政区域内农村村民新建、改建和扩建农村住房的建设管理（以下简称村民建房）及其监督管理。本办法所称农村住房是指农村村民在依法取得的宅基地上建设的住宅房屋；本办法所称农村村民是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。二、农村住房建设必须符合土地利用总体规划和城乡规划，遵循以人为本、因地制宜、节约用地的原则，体现当地历史文化与建筑风貌特色。三、区、县（市）政府是农村住房建设管理工作的责任主体，应加强对农村住房建设管理工作的领导，建立健全管理机构，配备、充实管理人员，并将所需经费纳入本级财政预算。市建设行政主管部门负责全市农村住房建设的指导工作；市城乡规划、国土资源行政主管部门分别负责全市农村住房建设的规划、用地管理工作；市级其他有关部门按照各自职责，负责农村住房建设的相关管理工作。区、县（市）建设行政主管部门负责本行政区域内农村住房建设的综合监督管理和指导、服务工作；区、县（市）城乡规划、国土资源行政主管部门分别负责辖区内农村住房建设的规划、用地管理工作；区、县（市）其他有关部门按照各自职责，负责农村住房建设的相关管理工作。乡（镇）政府、街道办事处应建立健全农村住房建设常态化管理制度，负责农村住房建设的质量安全监督管理，协助、配合有关部门实施用地规划、建设管理，受市级有关部门、区县（市）政府及其有关部门委托实施有关行政许可。四、建房人对农村住房建设质量安全负总责，承担建设主体责任。农房设计、施工、材料供应等相关单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。村民委员会应加强对农村住房建设的管理和服务，在乡（镇）政府、街道办事处指导下拟定含有农村住房建设自治管理内容的村规民约，经村民会议讨论通过后实施；指导村民依法实施农村住房建设活动，可以为村民提供农村住房建设审批等事项的代办服务。村民委员会对农村住房建设中的违法行为应当予以劝阻，并及时向当地有关部门或者乡（镇）政府、街道办事处报告。五、村民建房新增用地实行计划管理，用地指标纳入土地利用年度计划，农村土地全域整治区域实行城乡建设用地增减挂钩，区、县（市）政府应根据上级下达的计划指标、全域整治区域规划和农村建房的用地需求，综合平衡，确定农村建房的年度用地计划，并分解下达到各乡（镇）政府、街道办事处。六、村庄规划编制应符合城乡规划要求，从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色。加快村级土地利用规划编制，推进村庄规划与土地利用规划“两规合一”。建设项目较多的村庄和中心村、美丽宜居示范村、历史文化名村、传统村落等重要村庄应开展编制村庄设计，逐步实现村庄设计全覆盖。七、村庄规划设计应尊重村庄原有肌理和格局，充分保护和利用当地自然资源、历史文脉，保持村庄风貌的整体性和地域特色，建筑高度、体量、材料、色彩应与周边环境相协调。八、乡（镇）政府、街道办事处应引导农村村民合理用地，尽可能利用原有宅基地、空闲地、荒地荒坡建房，鼓励不占或少占耕地。新建、扩建农村住房，不得位于永久基本农田保护区，铁路、公路建筑控制区，地质灾害高易发区或者河道、湖泊管理范围。九、新建农村住房的，应当根据建房所处位置的地质条件，对地基地质进行勘察验证；应尽量避开地质灾害易发区，确实不可避免的，应当依法实施地质灾害危险性评估，并按要求做好防治措施。改建、扩建农村住房的，应当对原有房屋进行结构安全鉴定。十、农村住房设计应遵循安全、经济、实用、美观的要求，坚持传承创新和彰显特色的设计理念，科学配置功能空间，探索形成具有地域特色的“新杭派民居”风格。村民建房应按规定选用当地建设或城乡规划行政主管部门提供的农村住房设计通用图集，或委托具有房屋建筑工程设计资质的设计单位或建筑、结构专业注册设计人员开展住房设计。区、县（市）建设或城乡规划行政主管部门应组织编制符合当地实际的农村住房设计通用图集，免费供村民选用。同时，要根据村民需求及时更新、完善、推广设计通用图集，并免费提供设计修改等图集落地所需的相关服务。十一、区、县（市）政府应当依据有关法律法规，结合当地实际制定和公布农村住房建设标准，明确宅基地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、屋檐高度、围墙设置、配套基础设施等要求。十二、村民建房应当依照土地管理、城乡规划管理等有关法律、法规的规定，办理宅基地审批和规划许可有关手续。区、县（市）政府应当按照“最多跑一次”改革要求，建立健全农房审批联合会审制度，采取联合审批、集中审批等方式，提高审批效率。十三、村民建房需向村民委员会提出申请，按规定程序经村民委员会同意并签署书面意见。村民申请建造的农村住房与他人有重大利益关系的，受委托实施审批的乡（镇）政府、街道办事处应当将审批内容、申请人和利害关系人享有的权利等事项在本单位门户网站和建设现场进行公告。十四、建房村民凭农村住房建设申请表、户籍证明或乡（镇）政府、街道办事处认可的其他证明材料、村民委员会签署的书面意见、建房设计图纸、委托建房合同等相关材料至乡（镇）政府、街道办事处办理建房申请手续。十五、乡（镇）政府、街道办事处应当在农村村民建房申请批准之日起15日内组织定点放线。定点放线应通知建房人，同时村民委员会应派人到场协助乡（镇）政府、街道办事处完成放线工作。村民因故需要立即开工建设的，乡（镇）政府、街道办事处应当在农村村民建房申请批准之日起3日内组织定点放线。十六、除法律、法规另有规定外，农村住房建设不需要办理建筑施工许可证。村民建房应按规定委托具备相应资质的建设施工企业或者具备相应技能的建筑工匠进行施工。村民与施工承包人应签订施工合同，明确双方的责任、权利和义务，约定农村住房保修期限和保修责任。鼓励购买施工安全保险。承建的建筑施工企业或建筑工匠要严格按照已取得批准的建房设计图纸施工，遵守有关法律法规、施工操作规范和施工技术标准，确保施工质量和安全。十七、建筑施工企业或建筑工匠应当协助村民选用符合国家和浙江省规定标准的建筑材料、建筑构配件和设备。村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构配件或设备的，建筑施工企业或者建筑工匠应当劝阻、拒绝。鼓励农村住房建设采用乡土材料和传统工艺，推广应用建筑墙体保温和太阳能光热、光伏等绿色建筑技术，以及装配式建筑技术。十八、鼓励在农村住房建设中引入监理机制。村民建房可以委托具有房屋建筑工程监理或设计资质的单位对农村住房施工进行监理，也可以委托房屋建筑工程专业的注册监理人员或者设计人员进行监理。十九、农村住房竣工后，村民应当向所在地乡（镇）政府、街道办事处提出用地和规划核实申请，由乡（镇）政府、街道办事处出具核实文件。二十、村民建房实行竣工验收制度。农村住房建设已经完成设计图纸要求、施工合同约定的各项内容，并取得用地和规划核实文件的，建房村民负责组织建筑施工企业或者建筑工匠对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。建房村民和参加验收的设计、施工、监理人员应当签署竣工验收意见。农村住房经验收合格的，方可交付使用。二十一、各区、县（市）政府应结合当地实际，建立完善农村住房建设管理信息系统。乡（镇）政府、街道办事处应当加强农村住房建设档案管理，及时做好资料整理、信息录入等工作。二十二、农村住房竣工验收合格后，村民可以持用地和规划核实文件、竣工验收意见书等材料，依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。二十三、乡（镇）政府、街道办事处应设立农村住房建设管理机构，并配置相应管理人员，负责农村住房建设管理具体工作。乡（镇）政府、街道办事处要对农村住房建设定期组织开展巡查监督，做到定点放线、基槽验收、楼面现浇、檐口浇筑、竣工验收等关键节点派员到场监督并形成记录，推动农村住房建设管理各项规定有效落实。有关个人和单位应当支持配合乡（镇）政府、街道办事处开展监督检查，不得拒绝或者阻碍。二十四、乡（镇）政府、街道办事处在农村住房建设常态化管理和施工质量安全监督检查过程中，需要对有关技术问题作出认定和处理的，可以向上级政府有关行政主管部门申请技术指导，有关行政主管部门应当及时组织相关专业机构或者人员给予指导。区、县（市）建设行政主管部门对建筑工匠应加强指导和管理，通过培训、建立信用档案等措施提高建筑工匠业务水平。二十五、区、县（市）有关部门和乡（镇）政府、街道办事处可以委托专业技术机构承担下列工作：（一）编制农村住房设计通用图集；（二）提供地基地质勘察验证服务和结构安全鉴定服务；（三）为村民提供地质灾害危险性评估及治理方案；（四）定点放线；（五）实施农村住房施工质量和安全监督辅助工作。受委托的专业技术机构提供上述规定服务的，不得向建房村民收取费用。二十六、各区、县（市）政府应根据本办法，结合当地实际，制定切实可行的实施办法，确保农村住房建设管理工作规范化、制度化。区、县（市）政府或乡（镇）政府、街道办事处可根据当地实际，对依法依规建设农村住房的村民给予适当奖励。本办法自2018年4月21日起施行，由市建委负责牵头组织实施。

问题1 为什么要制定《杭州市农村住房建设管理暂行办法》？答：杭州市一直高度重视农村住房建设工作。2009年以来，先后出台《关于加快农村住房改造建设的实施意见》（市委〔2009〕34号）、《关于下达2013-2015年杭州市农村住房改造建设有关工作目标任务的通知》（杭政办〔2012〕266号）、《关于下达2016-2020年杭州市农村住房改造建设及农村困难家庭危房改造目标任务的通知》（杭政办函〔2015〕169号）等文件。杭州市农村住房建设和农村困难家庭危房改造建设取得明显成效，广大农民建房难问题得到有效缓解，农村面貌得到显著改善。虽然杭州市农村住房建设取得明显成效，广大农民建房难问题得到有效缓解，广大农村面貌得到显著改善。但当前农村住房建设管理仍存在诸多问题。主要表现在：乡村规划不够完善，村庄规划设计和农房设计落地难，拆建过于频繁，浪费严重；农村住房建设管理体制机制不健全，农房设计和施工监管不规范，不少农村住房存在质量安全隐患；农村住房建设标准、风格风貌、审批流程等缺乏刚性要求，导致农村住房与当地乡村环境不协调、缺乏地域特色；农村建筑工匠管理不规范，专业素质良莠不齐，影响农房建设品质等。因此，为加快建立健全我市农房建设管理机制，切实落实农房建设管理责任，全面加强农房建设规划设计管控和施工质量安全管理，不断提升农房建设质量和管理水平，实现农房科学安全建设和规范有序管理。根据省、市要求，我们会同浙江大学建筑工程学院开展了《杭州市农村住房建设管理暂行办法》编制工作。问题2 制定《杭州市农村住房建设管理暂行办法》的依据是什么？答：2017年7月13日浙江省人民政府于印发了《关于切实加强农村住房建设管理的实施意见》 (浙政办发〔2017〕69号)，文件对规划管理、设计要求、审批流程、施工管理、农房验收、责任落实等方面作了指导性规定，并要求各地结合实际出台管理细则。根据69号文件精神，并依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省农村建筑工匠管理办法》、《住房城乡建设部关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》（建村〔2016〕280号）等法律规章要求制定了本《办法》。问题3 《杭州市农村住房建设管理暂行办法》的主要内容是什么？答：《办法》共二十六条，大致分为四部分：第一部分为第一条至第四条，主要对制定目的、适用范围、建设原则、政府职责等方面进行了规定；第二部分为第五条至第十二条，主要对用地管理、规划管理、风貌管控、建房标准、审批管理等方面进行了规定；第三部分为第十三条至第二十五条，主要对施工放线、建材要求、竣工核实、竣工验收、农房登记、监督检查、技术指导等方面进行了规定；第四部分为第二十六条，主要对实施要求、施行日期进行了规定。问题4 《杭州市农村住房建设管理暂行办法》的主要特点是什么？答：《办法》主要有以下几个特点：一是明确了管理体制。《办法》第三条对市级各有关部门、区县（市）人民政府、区县（市）各有关部门和乡（镇）人民政府、街道办事处的职责逐一进行了界定和明确。同时，为确保责权利统一，《办法》还明确由乡（镇）人民政府、街道办事处受市级有关部门和区、县（市）人民政府及其有关部门委托，实施农房建设有关行政许可。二是明确了主体责任。《办法》第四条规定：建房人对农房建设质量安全负总责，承担建设主体责任。农房设计、施工、材料供应等相关单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。三是明确了建房要求。《办法》第五条至十二条分别从用地管理、规划管理、风貌管控、选址要求、勘察勘探、设计要求、建房标准、审批管理等方面，系统规定了农村住房建设的有关标准要求。四是明确了建房流程。《办法》第十三条至二十五条分别从程序公开、申请材料、施工放线、施工要求、建材要求、委托监理、竣工核实、竣工验收、档案管理、农房登记、监督检查、技术指导、免费提供等方面，规定了建房过程中的程序和要求。五是体现了“带方案”审批等工作要求。《办法》针对上级部门和领导关注的有关要求，分别在第七条对风貌管控、第十条对农房设计通用图集、第十一条对基础设施配套建设、第十二条对最多跑一次改革、第十四条对带图审批、第十七条对装配式建筑、建筑节能等要求均进行了明确。六是体现了分级管理原则。《办法》力求体现刚性要求与原则性要求相结合的原则，对风貌管控、设计要求、建房标准等需要区、县（市）结合当地实际落实的，要求区、县（市）在制定本市实施办法时予以明确。问题5《杭州市农村住房建设管理暂行办法》如何落地实施？答：因地制宜，制定细则。要求各区、县（市）人民政府应根据本办法，结合当地实际，制定切实可行的实施办法，确保农村住房建设管理工作规范化、制度化，加大农房建设管理力度，提升农房建设工程质量。上下联动，管服结合。市级部门，县、市（区）和乡、镇（街道）应根据各自职责，在具体落实工作中，树立服务意识，积极担当，为群众办实事，办好事，真正让《办法》落到实处，起到实效。问题6建房村民宅基地面积、建筑层数，围墙设置等标准如何确定？答：由于各地实际情况各不相同，根据《办法》第十一条规定：区、县（市）人民政府应当依据有关法律法规，按照当地实际情况制定和公布农村住房建设标准，明确宅基地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、屋檐高度、围墙设置、配套基础设施等要求。问题7 建房村民在开工前需要办理哪些审批手续？答：建房村民需依据本办法第十四条规定提交建房申请材料，并依照土地管理、城乡规划管理有关规定办理宅基地审批和规划许可有关手续。问题8建房村民在农房施工过程中应该遵守哪些规定？答：根据《办法》规定，建房村民在施工前需完成施工放线，委托具备相应资质的建设施工企业或者具备相应技能的建筑工匠进行施工，并与施工承包人签订施工合同。施工时应服从乡（镇）人民政府、街道办事处对农村住房建设的管理，主动配合处理检查中存在的问题，保证工程顺利实施；严禁使用不符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构配件和设备；并遵守其他有关规定。问题9建房村民在农房建设完工后，需要完成那些程序？答：建房村民在农房建设完工后，还需完成用地和规划核实、竣工验收、办理不动产登记等程序。解读人：杭州市城乡建设委员会 郭清民、孙学志；联系方式：87023119。

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