参考案例20号：沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会诉沈阳凯莱物业管理有限公司不当得利纠纷案

三、关于业主委员会要求凯莱物业公司赔偿业主房屋损失的问题

本案中，因业主的房屋属于物权法规定的业主专有部分，由业主各自享有所有权，因此其房屋是否贬损属于业主个人主张权利范畴，业主委员会无权代替业主行使权利，且业主委员会也未提供充分的证据证明凯莱物业公司的物业服务造成了业主房屋的贬损，因此对于业主委员会的该项主张，不应支持。

综上，再审法院依法做出如上判决。

再审合议庭成员：吴波、韩鹏（主审法官）、吴锡

案例编写人：李钢、韩鹏

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一审：                           

二审：

再审：

本号余思：

这个案子并不复杂，从物权法角度，业主建筑物区分所有权归属全体业主，所有的物权权能未经业主大会合法决定不能出让于第三方。从合同法角度，物业服务合同当事人依据合同约定来履行各自的权利和义务。物业服务企业在没有合同约定的情况下，擅自将共有部位投入经营、占有收入显系违法、违约行为，理应返还。但案子的裁判却一波三折一直打到再审。

三审法院都认定了物业公司广告收入属于业主共有，原审一、二审却以“广告费用于合理性经营支出”为由驳回了业委会的诉请，显然是搞错了物业服务的本质，作为服务合同服务提供方的物业服务公司未经授权无权处分业主共有部分，更无权支配处分所得的财产。在物业服务合同没有明确约定可将共有部分经营收入贴补物业费的情况下，也无权擅自使用。

物业服务是个营利性商业行为，物业服务费的确定已经包含了物业服务过程中物业服务企业办公费用、税费、人工费、履行物业服务区域日常维修养护等各项合同义务所需支出的费用，并留有相应的利润。在包干制收取物业服务费的合同中，没有特别约定，不存在以共有部分经营收入贴补物业费的问题。物业服务企业在竞争物业服务项目时，作为一个商事主体，理应理性。采取低价策略抢夺市场，由此产生的亏损后果更是应当自负。任何情况下，亏损都不是侵占他人合法权益的堂皇借口。

以违法占有的“广告费用于合理性经营支出”为由维护物业服务企业，无视侵权和违约之事实，只会助长“寄生型”物业服务企业的增长，激化物业服务合同双方的矛盾，而不利于物业服务行业的发展。