《民事审判指导与参考》第84辑

民法典第三百九十七条“占用范围”的理解与适用

问：当事人约定以建筑物抵押并已实际办理抵押登记。后债务人不履行到期债务且拍卖建筑物的价款尚不足以清偿，在业已查明该建筑物为所在宗地上唯一合法建筑，且该建筑物为抵押人单独所有的情况下，抵押权人主张对拍卖该建设用地使用权的全部价款优先受偿，是否应予支持？

答：来信所述问题涉及民法典第三百九十七条（物权法第一百八十二条）在实际中应如何理解与适用。

首先，根据民法典第三百九十七条的规定，该抵押权人对该建筑物占用范围内的建设用地使用权亦享有抵押权。我国立法与实践向来采取“房地一体”的政策，担保法第三十六条第一款、城市房地产管理法第三十二条和物权法第一百八十二条第一款均规定了建筑物与建设用地使用权一并抵押的原则。鉴于实践中可能出现仅抵押建筑物或仅抵押建设用地使用权的情况，物权法第一百八十二条第二款进一步规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵

押。”民法典第三百九十七条沿用了物权法第一百八十二条的规定。因此，尽管来信所述情形中当事人仅以建筑物设定抵押，根据民法典第三百九十七条的规定，抵押权人对该建筑物占用范围内的建设用地使用权亦享有抵押权。

其次，至于来信所述情形中抵押权人能否就拍卖该建设用地使用权的全部价款优先受偿，涉及对民法典第三百九十七条中“占用范围”的理解。有观点认为，此处的“占用范围”仅指建筑物的坐落范围，超出坐落范围的部分不属于一并抵押的范围，故抵押权人不能就拍卖该建设用地使用权的全部价款优先受偿。也有观点认为，对“占用范围内”的理解应根据该宗地上的建筑数量以及是否为区分所有作类型化处理。对此，我们同意上述第二种观点。理由如下：第一，该条所称“占用范围内”主要用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。第二，我国建设用地使用权出让和登记均以宗地为单位，一宗地上只有一个建设用地使用权，一宗地即为一个物权客体。如果该宗地上仅有一栋建筑物且为单独所有时，根据前述规定，建设用地使用权视为一并抵押；同时，依抵押权的不可分性，抵押的效力及于建设用地使用权之全部，即整宗地范围内的建设用地使用权。如果该宗地上有数个建筑物，因建筑物所有权人在观念上共有该宗地，则应视为该涉押建筑物所占该宗地的应有份额一并抵押，抵押的效力仅及于设押建筑物所占该宗地的应有份额。

最后，将“占用范围”理解为建筑物的坐落范围或者投影面积不可取。一是对宗地进行分割，涉及到行管行政部门的审批同意，实践中存在诸多困难。二是对宗地进行分割，将导致相关土地本身的使用价值受到影响，不利于物尽其用，此种导向不利于经济发展。三是该观点在相关土地规划容积率大于1及存在多个建筑物区分所有权的情况下适用存在障碍。在相关土地规划容积率大于1的情况下，建筑物的坐落范围或投影面积将大于该建筑物在观念上所占用的建设用地使用权的面积。

综上，来信所述情形下，案涉建筑物系所在宗地上唯一合法建筑，且该建筑物为抵押人单独所有，并无其他权利人与房屋所有权人共有该土地，该抵押权的效力理应及于整宗建设用地使用权，故对于抵押权人关于就拍卖该建设用地使用权的全部价款优先受偿的主张，应予支持。