中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行诉曹某、曹锦某、上海市徐汇区住房保障中心金融借款合同纠纷案

关键词

金融   金融借款合同   让与担保   清算变价

裁判要点

借款人、出借人、回购人签订三方合同，约定借款人不如期还款达到一定条件，出借人有权要求回购人受让房产，并以受让款直接优先偿付贷款债务的回购条款，本质上是一种以房产所有权转移担保贷款债权实现的让与担保。该回购条款将房产所有权转移及清算变价程序合二为一，不含有我国法律明确禁止的流质条款，且不存在合同法第五十二条所列情形，应尊重缔约人的意思自治，肯定其合同效力。出借人按照借贷法律关系起诉，并要求回购人受让房产并代为清偿贷款的，应予以支持。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第8条

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条

基本案情

原告中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行（以下简称建设银行徐汇支行）诉称：被告曹某为借款人，被告曹锦某为共同还款人，被告上海市徐汇区住房保障中心（以下简称住房保障中心）为房产回购人。2010年8月31日，原告与被告曹某、住房保障中心签订了《个人经济适用住房抵押借款合同》（以下简称《借款合同个》），约定被告曹某向原告借款人民币114 000元（以下币种均为人民币），用于购买上海市松江区泗泾镇新家园路**弄**号**室房产（以下简称涉案房产），借款期限为10年，被告曹某以其所购房产为上述借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记手续，预告抵押登记的权利人为原告。合同还约定，贷款发放后，借款人未按借款合同约定按期归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，贷款人要求回购人回购的，回购人应当按照贷款人的要求回购该经济适用住房，经济适用住房的权利人及共同申请人应当配合经济适用住房的回购。同时，被告曹锦某向原告出具《共同还款承诺书》，承诺与借款人曹某共同还款。2010年11月22日，原告依约向被告曹某发放了贷款，但被告曹某未按合同约定正常履行还款义务，被告曹锦某也未履行共同还款责任。故原告请求判令被告曹某、曹锦某归还个人住房贷款本金98115.75元，偿付利息16222.44元（暂计至2014年6月15日）及自2014年6月16日至实际清偿之日止的利息（利率按合同约定计算）；被告住房保障中心履行回购义务，归还贷款本息，被告曹某应当配合经济适用住房的回购，即住房保障中心按照经济适用住房的原销售价格附加银行定期存款利息进行回购，借款人所得的回购款优先用于清偿贷款债务，由住房保障中心直接划至原告账户。

被告曹某辩称：其已无能力正常还款，待有能力后再履行合同、偿还贷款，不同意回购房产的诉讼请求。

被告曹锦某未作答辩。

被告住房保障中心辩称：其履行回购义务，须被告曹某的配合。

法院经审理查明：2010年8月31日，原告（贷款人）与被告曹某（借款人）、被告住房保障中心（回购人）等签订《借款合同》，约定：被告曹某向原告借款114000元，用于购买涉案房产，借款期限为120个月；本贷款执行浮动利率，即在基准利率水平下浮30％，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％；借款人选择等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等构成违约；出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，也有权根据关于回购条款的约定要求回购人进行回购；在贷款发放之日起至权利人取得经济适用住房房地产权证满五年之日止的期间内，借款人未按借款合同的约定按期归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，贷款人要求回购人回购的，回购人应当按照贷款人的要求回购该经济适用住房，经济适用住房的权利人及共同申请人应当配合经济适用住房的回购；若经济适用住房的权利人及共同申请人未能及时配合产权回购的实施，贷款人有权单方面向回购人及相关登记机构申请办理所有回购及登记手续；在权利人取得经济适用住房房地产权证满五年内，回购人按照该经济适用住房的原销售价格加银行存款利息进行回购，计息时段为《经济适用住房预（出）售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率；回购人所支付的回购款优先用于归还贷款项下的全部债务，包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用，回购人应在收到贷款人书面申请后的二个月内办妥前述回购手续并将相当于贷款债权的资金直接划转至贷款人指定的账户以结清贷款；借款人应配合贷款人办理贷款结清手续，并由该经济适用住房的权利人配合回购人向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续；等等。

2010年8月31日，被告曹锦某向原告出具《共同还款承诺书》，承诺与借款人曹某共同参与还款，直至借款人向银行所借贷款全部偿清；自愿对曹某未偿还贷款本息承担连带责任。

2010年10月26日，被告曹某以其所购上述经济适用住房抵押给原告，并办理了预告抵押登记手续，预告抵押登记的权利人为原告。2010年11月22日，原告按约向被告曹某发放了贷款。2011年4月22日，被告曹某取得上述经济适用住房的房地产权证。截至2014年6月15日，被告曹某拖欠贷款本金98115.75元、利息16222.44元，已逾6期。

另查明，被告住房保障中心属于非经营性的事业单位，其经费来源政府全额拨款。被告曹锦某系被告曹某之父。

裁判结果

上海市徐汇区人民法院于2015年2月28日作出（2014）徐民二（商）初字第1045号民事判决：一、被告曹某、被告曹锦某于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行借款本金人民币98115.75元及截至2014年6月15日的利息人民币16222.44元，并偿付自2014年6月16日起至实际清偿日止的利息；二、被告曹某、被告曹锦某届期不履行本判决第一项付款义务的，被告曹某于本判决生效之日起六十日内向被告上海市徐汇区住房保障中心返还上海市松江区泗泾镇新家园路**弄**号**室房屋，并配合被告上海市徐汇区住房保障中心向相关登记机构申请办理上述房屋抵押注销及产权过户至被告上海市徐汇区住房保障中心名下的登记手续；三、被告上海市徐汇区住房保障中心于被告曹某履行本判决第二项时支付被告曹某房屋回购款，其中，本判决第一项所确定的债务，由被告上海市徐汇区住房保障中心从回购款中代被告曹某支付给原告中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行，剩余部分由被告曹某收取。宣判后，当事人均未提起上诉。

裁判理由

生效裁判认为：涉案《借款合同》《共同还款承诺书》均系当事人的真实意思表示，且不存在合同法第五十二条所列情形，应属合法有效，各方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。被告曹某在贷款发放之日起至取得经济适用住房房地产权证满五年之日期间，未按借款合同约定按期足额偿还借款本息，且累计逾期达到或超过6期，已构成违约。原告依约有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息，并要求住房保障中心回购上述经济适用住房，经济适用住房的权利人应当配合回购人，向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续；又因被告曹锦某向原告出具《共同还款承诺书》，承诺与借款人曹某共同还款，直至借款人向银行所借贷款全部清偿。故被告曹锦某应当承担共同还款责任。

至于回购具体操作，按照《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发〔2009〕29号）及《关于支持市公积金管理中心、商业银行提供经济适用住房购房贷款的指导意见（试行）》等相关规定及《借款合同》的约定实施，回购人按照该经济适用住房原销售价格加银行定期存款利息进行回购，计息时段为《经济适用住房预（出）售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率，借款人所得的回购款优先用于清偿贷款债务，并直接由住房保障中心划至原告，剩余的回购款归借款人所有。原购房人可以与住房保障中心按照规定，办理租赁经济适用住房的相关手续，以租赁方式使用原居住的经济适用住房。

生效裁判审判人员：刘霞、朱亚平、张翠红