参考性案例34号：重庆市豪运房地产开发有限公司诉重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案

（重庆市高级人民法院审判委员会讨论通过2019年9月17日发布）

关键词

民事 地面停车位计容 建筑面积 办理产权登记

裁判要点

房地产开发企业请求将依规划建设但未纳入计容建筑面积且不能办理产权登记成为特定业主所有的小区地面停车位确认归其所有的，人民法院不予支持。

相关法条

《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款

《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款

基本案情

原告重庆市豪运房地产开发有限公司（以下简称豪运公司）是重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号帝景豪苑小区的建设单位。2007年1月26日，重庆市规划局作出《建设工程规划设计方案审查意见书》，原则同意豪运公司报送的帝景豪苑项目规划设计方案。其中主要技术经济指标为：规划用地面积76337平方米;总建筑面积193425.94平方米；基本容积率2.42；停车位地上393个，地下243个，共计636个。2007年3月27日至2009年9月29日，重庆市规划局先后向豪运公司颁发4个《建设工程规划许可证》，其中地面停车位均未计入建筑面积。2008年10月至2014年12月，豪运公司陆续取得4个《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，证载建设工程合计199535.62平方米。

在豪运公司（甲方）和帝景豪苑小区业主（乙方）所签订的《商品房买卖合同补充协议》中，第九条第3点有两种不同的表述。第一种为：“甲、乙双方同意，小区建筑区划内的游泳池、羽毛球场等公共场所及其公共设施的所有权归全体业主所有，并委托前期物管公司重庆昊天宸居物业管理有限公司进行统一维护、管理。如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”第二种表述与第一种表述的区别在于第二句开始部分没有“如果”二字，其余文字内容与第一种表述相同。在庭审中豪运公司认可《商品房买卖合同补充协议》第九条第3点的第二种表述系笔误，第一种表述与备案的合同文本一致，应以该表述为准。

2015年3月27日，因豪运公司拟将部分车位出租，被告重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告予以明确反对，双方协商未果。豪运公司遂向法院提起诉讼，请求依法确认帝景豪苑小区建筑区划内，规划用于停放汽车的地上停车位393个的权属归豪运公司所有。

另查明，2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中总体综合技术经济指标表载明：该项目规划总用地面积76337平方米，总建筑面积193732.25平方米，其中：计容积率地上建筑面积184964.72平方米、不计容积率地下建筑面积184964.72平方米。住宅建筑面积174678.01平方米，公建面积19054.24平方米，公建面积中含地下建筑面积8767.53平方米。

裁判结果

重庆市第五中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）渝五中法民初字第00826号民事判决：驳回原告豪运公司的全部诉讼请求。宣判后，豪运公司不服，提起上诉。重庆市高级人民法院于2016年12月28日作出（2016）渝民终7号民事判决：驳回上诉，维持原判。宣判后，豪运公司向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2017年8月24日作出（2017）最高法民申2817号民事裁定，驳回豪运公司的再审申请。

裁判理由

法院生效裁判认为：帝景豪苑小区的地面停车位权属不归豪运公司所有。理由如下：

首先，我国《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见，根据该法的规定，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过约定处理。根据本案查明的事实，豪运公司与购房者在《商品房买卖合同补充协议》第九条中约定“……如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方（豪运公司）所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”从该条约定的文字表述可知，豪运公司在和业主签订合同时双方对包括车位在内的相关配套设施是否归豪运公司所有并未形成一致、肯定的认识，条文中对小区车位、车库等配套设施的权利归属为不确定表述。即应当理解为双方仅约定了“只有当车位等配套设施明确归豪运公司所有后，豪运公司才有权通过出售、附赠或者出租方式进行处理”。因此，豪运公司能够以自己的名义处分停车位，应当以其享有车位所有权为前提。

其次，开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施，该附属设施性质与其他公共附属设施性质并无不同。规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。本案地面停车位归开发商所有的前提是该停车位纳入了计算容积率的建筑面积。而本案所涉地上停车位并未纳入计算容积率的建筑面积。容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积。根据2007年的《建设工程规划设计方案审查意见书》，虽然规划允许修建地上停车位393个，但根据意见书载明的内容，393个地上停车位所占面积计入了总用地面积，但并未计入建筑面积。2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中，帝景豪苑总体综合技术经济指标表也未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。在案件的审理中，豪运公司也未提交证据证明，在工程竣工验收时，通过规划变更将本案争议车位所占面积纳入了计容建筑面积。

再次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，本案所涉地面停车位不能办理产权登记，其不能成为享有专有权的专有部分。本案所涉地面停车位所占面积计入总用地面积，其本质上属于土地使用权。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。故前述地上停车位应属于我国《物权法》第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，该地面停车位不属于豪运公司所有。