陈岐山与陕西新开元餐饮有限公司、孙晋强房屋租赁合同纠纷案

案例索引

一审：西安市碑林区人民法院（2005）碑民三初字第264号（2005年4月14日）

二审：西安市中级人民法院（2005）西民一终字第531号（2005年7月21日）

再审：西安市中级人民法院（2006）西民再终字第56号（2006年10月19日）

第二次再审：陕西省高级人民法院（2007）陕民再字第4号（2007年4月18日）

案情

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：孙晋强。

申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：陕西新开元餐饮有限公司。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈岐山。

2003年4月13日，孙晋强与陈岐山签订《协议书》，约定：双方就位于西安市南二环路华融大厦一、二、三层房屋的所有权划分和新开元公司出资转让以及其他相关事宜，经协商一致达成如下协议：“一、房屋所有权划分：（一）一楼房屋归乙方陈岐山所有，购买一楼房屋所需首付、按揭本息由陈岐山承担。陈岐山总投资额减去一楼首付款的余额部分191，236.90元，由甲方孙晋强返还。从2003年5月1日起，陈岐山承担自己应承担的按揭本息。（二）二、三楼房屋归孙晋强所有，购买二、三楼房屋所需首付、按揭本息，由孙晋强承担。从2003年5月1日起，孙晋强承担自己应承担的按揭本息。（三）本协议签订后一个月内，双方共同到开发商、银行、政府相关部门，按本条第（二）项的约定，办理全部变更手续；若因客观原因暂时不能变更时，双方按本条第（二）项的约定办理公证，并由甲乙双方履行各自的还本付息义务，待条件成熟时再办理变更手续。（四）与双方各自所有的房屋对应的购房签约者名单为本协议的附件……四、租赁：（一）乙方同意在退出公司（新开元公司）后，将一楼房屋出租给甲方作为经营场所，租期6年，从本协议签订之日起算。租期内，甲方不愿租赁时，应提前6个月书面通知乙方，否则承担违约责任。（二）年租金为120万元，支付方式为：第一年甲方一次性支付全年租金；第2年起，每半年支付一次。前一年度的最后一个月支付次年前6个月的租金，本年度的第6个月支付本年度后6个月的租金，租金的税费由甲方承担。（三）租期内，任何一方不得擅自解除协议，否则承担年租金50％的违约金。甲方不按期支付租金，承担年租金15％的违约金。（四）租赁期满，乙方继续出租的，在同等条件下，甲方享有优先权。不再租赁的，可移动财产归甲方，其余归乙方。（五）租赁期间，乙方应保证甲方能够正常使用一楼房屋，因乙方原因导致甲方不能正常使用，乙方承担年租金50％的违约金……”协议签订后，陈岐山按约定将属于其所有的华融大厦一层房屋交由孙晋强租赁使用；孙晋强按约定实际交纳了第一年的房屋租金。

另查明，陈岐山出租的“华融大厦”一层房屋位于西安市碑林区朱雀大街156号，原系华安房地产开发公司的商品房。2001年9月10日，华安房地产公司分别与殷宝星、刘志勇、向江杰、苗军、陈岐朋、黄林香6人签订了《商品房买卖合同》，约定：由该6人分别购买“华融大厦”一层房屋作为商用。同日，陈岐山与殷宝星等6人分别签订协议书，约定：“华融大厦”一层房屋由陈岐山购买，殷宝星等6人同意陈岐山使用其名义签订相关商品房买卖合同及按揭贷款合同等法律文件；购房首付款及银行按揭贷款本息、按揭所需各项费用均由陈岐山负责支付和清偿，与殷宝星等6人无关；上述房产的所有权归陈岐山所有，可以自行使用、经营、转让、出租等，殷宝星等6人不予干涉；如需办理产权登记等手续，殷宝星等6人愿无条件配合，由此产生的费用由陈岐山承担。

2002年4月，华安房地产公司分别与陈岐山等16人签订了《商品房买卖合同》，约定由该16人购买“华融大厦”二、三层部分商品房作为“商用”。该16人又分别与工行韩森寨支行签订了《个人购房借款合同》和《西安市房地产抵押合同》，未履行完毕；华安房地产公司还分别与孙晋强等14人签订了《商品房买卖合同》，约定由该14人购买“华融大厦”二、三层部分商品房作为“商用”。该14人又分别与工行韩森寨支行签订了《个人购房借款合同》和《西安市房地产抵押合同》，已履行完毕。

另查明，新开元公司注册成立于2001年，由陈岐山、孙晋强二人各投资100万元共同成立，领取了《企业法人营业执照》，法定代表人为陈岐山，目的是开办新开元大酒店。2003年4月13日陈岐山退出新开元公司后，公司的股东变更为孙晋强和邵宁（系孙晋强之妻）。2004年9月26日，邵宁又退出新开元公司，公司的股东变更为孙晋强和孙伟（系孙晋强之子）。

陈岐山于2004年12月向西安市碑林区人民法院提起民事诉讼，以孙晋强未按约定交纳租金为由，请求：1.依法判令解除原、被告房屋租赁关系，由被告立即向原告腾交所承租房屋（1019. 11m2） ;2.判令被告立即支付所欠原告房租120万元及违约金18万元；3.判令被告立即关闭承租房屋一层和二层之间所开通道，将之恢复原状；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。

被告孙晋强答辩称：原告不具有合法的主体资格，依法没有诉权，请求驳回原告的起诉。

被告新开元公司在一审庭审时答辩称：新开元公司与原告未签订合同、无法律关系；新开元公司使用一层房屋属实，但该房屋的产权属于6人所有，原告陈岐山不具备主体资格。

审判

西安市碑林区人民法院经审理认为：“华融大厦”一层房屋由殷宝星等6人购买，原告与殷宝星等6人签订协议书，陈岐山为房屋所有权人，有使用、经营、转让、出租等权利。二被告认为原告陈岐山与殷宝星等6人签订的协议书真实性不能确认，但不能提交该协议书不真实的证据。故原告有权提起诉讼。

陈岐山依与殷宝星等6人协议书的约定，将“华融大厦”一层出租给被告，协议书虽然是原告陈岐山、被告孙晋强两人签订的，但孙晋强是新开元公司的股东，所租用的房屋由新开元公司使用。新开元公司为实际的承租人，新开元公司应按陈岐山与孙晋强所签协议书关于租赁房屋的约定，履行各自义务。原告依约将房屋交付被告使用，被告交纳了第一年度的房屋租金，按协议书约定，被告应在前一个租赁年度最后一月交付年前6个月的租金，至2004年12月被告未交纳租金，经原告催要后，仍未支付，显已违约，故原告请求判令被告支付拖欠房屋款120万元及违约金18万元，应予准许。

关于原告请求解除房屋租赁关系、腾交房屋及关闭一、二层之间的所开通的步行楼梯一节，由于被告逾期不支付拖欠租金，出租人可以解除合同，故原告的诉讼请求，应予准许。一、二层之间开通的步行楼梯应予关闭，并恢复原状。关闭楼梯、恢复原状的费用，原被告各半负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告新开元公司、孙晋强拖欠原告陈岐山房屋租金120万元、违约金18万元，于本判决生效后30日内给付；二、被告新开元公司于本判决生效后30日内将“华融大厦”一层房屋腾交原告，并关闭通道、恢复原状，费用原、被告各半负担。逾期由原告自行关闭。诉讼费28，920元由被告新开元公司、孙晋强共同承担（原告已预付，被告预付上述款时支付原告）。

孙晋强不服上述判决，向西安市中级人民法院提出上诉称：1.一审判决采信虚假证据，错误认定案件事实。殷宝星等6人是华融大厦一层的合法所有权人，被上诉人与上诉人签订的协议书中关于房屋的约定是无效的，被上诉人在本案中没有诉权。2.一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的协议书中关于房屋产权分割及租赁的约定，事前未征得其他34人的同意，事后至今未获34人追认，更没有办理产权变更手续，也未告知抵押权人，应为无效；一审判决依上诉人是新开元公司的股东、房屋由新开元公司使用为由，认为新开元公司为实际承租人，判令上诉人与新开元公司共同满足被上诉人的诉讼请求没有法律依据。3.一审法院程序违法。本案适用简易程序不符合法律规定；真正的房屋所有权人是殷宝星等6人，应追加为本案第三人；本案应由民一庭审理。请求撤销一审民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担诉讼费用。

陈岐山答辩称：一审判决认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。其答辩理由：1.答辩人陈岐山与殷宝星等6人所签协议是真实的，不存在虚假证据一说。2.一审判决适用法律正确，被答辩人上诉理由不能成立。本案是房屋租赁关系，不是产权纠纷。所涉一楼房产虽是以殷宝星等6人名义签订商品房买卖合同购买的，但其6人与答辩人明确约定该房产由陈岐山享有全部权利，包括使用和出租。答辩人据此以自己的名义签订协议，将该房出租给被答辩人并主张相关权益并无不当。新开元公司一直使用该房用于酒店经营，是该房的实际使用者和受益者；在一审中，新开元公司也承认房屋是孙晋强交由其使用。因此，一审判令被答辩人与新开元公司清偿所欠答辩人房屋租金是完全正确的。3.一审判决在程序上也不存在任何问题。适用简易程序还是普通程序，应由人民法院决定；本案审理的是房屋租赁，并未对产权作出处理，不需追加第三人；本案是否应由民一庭审理，是法院内部分工问题，不能由当事人随意挑选。

新开元公司既没有提出上诉，也没有进行书面答辩。但在二审庭审中答辩称：1.新开元公司和陈岐山没有任何法律关系，陈岐山以新开元公司为被告没有法律和事实依据。2.新开元公司和孙晋强之间是有偿使用还是无偿使用，与陈岐山没有关系。一审判决由新开元公司承担责任错误，同意孙晋强的上诉意见。

在二审审理期间，孙晋强以陈岐山为被告在陕西省高级人民法院提起合伙纠纷之诉，请求确认陈岐山据以主张权利的2003年4月13日《协议书》中关于产权分割、房屋租赁等条款无效，陕西高院立案受理。工行韩森寨支行分别以陈岐山等16人为被告，向西安市新城区人民法院提起16起借款、抵押合同诉讼，请求解除购房借款合同，归还银行贷款本息，并对抵押物行使优先受偿权。新城区法院支持了原告的诉讼请求，判令解除借款合同，由被告偿还贷款本息并互负连带责任。该判决已发生法律效力。

西安市中级人民法院经审理认为：“华融大厦”一层房屋虽然由殷宝星等6人与陕西华安房地产开发有限责任公司分别签订购房合同，但上述6人没有任何出资，购房首付款及银行按揭贷款本息，按揭所需各项费用均由陈岐山负责支付和清偿，陈岐山与上述6人分别签订协议书，陈岐山为该房屋所有权人，可自行使用、经营、转让、出租等。陈岐山与孙晋强共同致函陕西华安房地产开发有限责任公司的“告知函”，其内容也充分证明了上述事实。故陈岐山是本案适格的原告，有权提起诉讼。陈岐山最初与孙晋强均为新开元公司的股东，陈岐山退出新开元后，将其股份全部转让邵宁，退出新开元。陈岐山与孙晋强签订了协议书，约定一层房屋归陈岐山所有，二、三层房屋归孙晋强所有，陈岐山将一层房屋出租给孙晋强作为经营场所，双方就租期、年租金额、支付方式、违约金的计算以及各自的权利义务等作了约定。从以上内容可见，孙晋强所承租的房屋是从陈岐山处接手的，孙晋强承租后，第一年的租金也交付予陈岐山，按协议书约定，孙晋强应在前一个租赁年度最后一月交付次年前6个月的租金，孙晋强未按期交纳租金，经催要后，仍未支付，现已违约。协议书虽然是陈岐山、孙晋强两人签订的，但孙晋强是新开元公司的股东，所租用的房屋由新开元公司使用，新开元公司为实际的承租人，故新开元公司应按陈岐山与孙晋强所签协议书关于租赁房屋的约定，履行各自义务。故陈岐山请求判令孙晋强支付拖欠房屋租赁款120万元及违约金18万元，应予准许。由于孙晋强与新开元公司违约不按期支付拖欠租金，故陈岐山请求解除双方租赁关系，腾交房屋及关闭一、二层之间的所开通的步行楼梯，恢复原状，应予准许。关闭楼梯，恢复原状的费用，双方各半负担。由于原审漏判解除双方租赁关系，应予加判。综上，孙晋强上诉没有道理，其诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2005）碑民三初字第264号民事判决；二、解除陈岐山与孙晋强的房屋租赁关系。一、二审诉讼费各28，920元均由孙晋强与新开元公司共同承担。

该判决发生法律效力后，陈岐山申请一审法院强制执行。一审法院公告后10日内将本案强制执行完毕，新开元大酒店因无上下行走通道全面停业；在孙晋强诉陈岐山合伙纠纷一审审理期间，新开元公司、孙晋强不服，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2005年12月16日作出（2005）陕民监字第653号民事裁定，指令西安中院对本案进行再审。西安中院再审后认为，引起双方纠纷的主要原因是双方在解除合伙关系时部分约定不明，在履行协议时各自从对自己有利的方面理解，对自己应该履行的义务没有按照协议履行，以致产生纠纷。虽然双方租赁关系的确定，是以挂名的产权所有人的认可作为前提的，在双方解除合伙时，没有很好地从实际出发，在产权没有明确的情况下，确定建立租赁关系，势必造成纠纷的发生。对此，双方都负有一定责任。但双方对建立的租赁关系没有争议，申请人已缴纳了第一年的租金，其再否定租赁关系没有理由，不应支持。申请人提出的以其他人的名义在银行按揭贷款不应受法律保护的问题，属另一法律关系，应另案解决。申请人提出，新开元公司与孙晋强是两个不同的民事主体。新开元公司不是陈岐山与孙晋强2003年4月13日签订《协议书》的权利义务主体。原一、二审法院直接判令新开元公司给付陈岐山120万元房租、18万元违约金及判令新开元公司腾交“华融大厦”一层房屋不当。但一审判决后，新开元公司对法院判其承担责任，并未提出上诉，因此二审不予审理是正确的。且双方对协议效力的争议，省法院已立案审理，有关问题可另案一并解决。遂判决维持了该院二审民事判决。

新开元公司、孙晋强仍不服，向陕西省高级人民法院申请再审称：1.一、二审判决判令新开元公司支付陈岐山房租、违约金、腾交房屋没有法律依据。新开元公司不是《协议书》的当事人，根据合同相对性原理，《协议书》对新开元公司没有约束力；孙晋强与新开元公司是两个不同的法律人格，判决以“孙晋强是新开元公司的股东，所租用的房屋由新开元使用”为由，判令新开元公司承担实体责任混淆了股东与公司的关系；陈岐山对争议的标的物不享有物权，陈岐山基于债权（合同之债）主张租金、腾房等实体权利，混淆了两种民事权利的不同保护方法。2.判令新开元公司关闭一、二楼之间的通道没有法律依据。孙晋强与陈岐山购买房屋的目的就是共同开办酒店，为此二人共同以新开元公司名义要求业主华安公司对所购房屋进行改造，从而形成一、二层楼之间的公共通道，新开元公司支付了相应的改造费；2003年4月13日《协议书》中没有关于通道的约定，一、二审判决封闭通道既没有合同依据，也没有法律依据，不仅没有定分止争，反而制造了新的不稳定因素，使新开元大酒店倒闭，200余名职工下岗。3.本案是一起典型的合伙财产分割纠纷，陈岐山起诉的所谓租赁仅仅是合伙财产分割的一个延续，租赁的约定也仅仅是合伙财产分割协议的一个条款，请求将本案与省法院已经受理的一审案件合并审理。

陕西省高级人民法院于2006年12月18日作出（2006）陕民监字第446号民事裁定，决定本案由本院提审。再审期间，经省法院主持调解，双方当事人在自愿的基础上，经过充分协商、互谅互让，达成如下协议：“一、为妥善解决孙晋强二、三层楼房通道问题，陈岐山自愿将其位于西安市朱雀大街156号华融国际大厦B座一层东侧原新开元大酒店通道176.75平方米房产以每平方米1万元的价格卖给孙晋强所有；由孙晋强负责与华安房地产公司协调，在原新开元大酒店通道西侧给陈岐山另行开门出人，费用由陈岐山自理；二、在本调解协议签字之日起60日内，由陈岐山将一层通道腾交孙晋强；陈岐山一层楼房出人以及孙晋强二、三层楼房通道问题解决后30日内，由孙晋强一次性支付陈岐山购买通道费用176. 75万元（最终以房产部门实际丈量面积计价）；三、在本调解协议签字之日起30日内，由孙晋强一次性支付陈岐山原新开元大酒店一层房屋租金120万元；四、按照双方当事人2003年4月13日所签《协议书》第一条第（二）项的约定，二、三楼房屋归孙晋强所有，由此而产生的银行按揭贷款本息、滞纳金、诉讼费用等由孙晋强承担；由陈岐山协助孙晋强办理其名下16户房产产权转移过户登记手续，费用由孙晋强交纳；五、上述内容履行完毕后，双方就本案再无任何争议。孙晋强自愿撤回在陕西省高级人民法院民一庭对陈岐山的起诉；六、原一、二审诉讼费用各方当事人相互不再主张。”上述协议双方当事人均同意自双方签名或者盖章后生效。据此，陕西省高级人民法院制作了（2007）陕民再字第4号民事调解书，已经发生法律效力。