《民事审判指导与参考》第64辑

以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定其效力

一种观点认为，合同有效。理由如下：首先，《合作建房合同》性质是名为合作建房实为房屋买卖合同。双方缔约目的和真实意思是汽修厂向中行转让在其土地上建成的房地产，中行向汽修厂支付购房款，其付款方式是预先向汽修厂提供建设房屋所需的资金。履行情况看，综合办公楼的所有报建及建设手续均是以修造公闻名义办理，楼房建成后，修造公司与中行为办理产权转让事宜签订《协议书》，又约定先为修造公司办理综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证，再为受让方中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续，该办证约定符合国家关于新建房屋产权初始登记的程序规定，也符合房屋产权转让的程序规定。综合办公楼的全部产权已依法先办到了汽修公司名下，其作为涉案房屋出卖人的身份适格。其次，《合作建房合同》有效，一是签约双方意思表示真实。二是该合同已基本履行完毕。三是政府国有资产管理部门认可。四是合同内容不违反国家法律法规的禁止性规定。城市房地产管理法第三十八条规定了房地产不得转让的七种情形，不包括划拨土地上建造的房地产。报批程序属于管理性强制规定，非禁止性强制规定。五是该合同履行不损害国家、集体或者第三人的利益。

第二种观点认为，《合作建房合同》因违反《国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房地产案件解答》等禁止性规定，应认定为无效。涉案不动产占地使用权为国有划拨性质，汽修厂以土地作为投资参与合作建房，建成后房屋所有权依法应由汽修厂享有；中行主张依据合同取得物权，不应予以支持。

四、最高人民法院民一庭的意见

按照约定履行步骤依法改变划拨用地性质实现合作开发远期目标，土地实现变性前发生纠纷，不能因此否定前期签订的合作建房合同效力。合同当事人依约占有不动产的履约行为为合法占有，受物权法保护；足以对抗对方提出的腾迁请求。