2009年参阅案例：西安市房地局第一分局诉张小英租赁合同纠纷案

要点提示

商场式商业用房分割内部空间出租的，仅租赁部分空间的承租人并不当然享有商业用房门头使用权以设立自己的店招标牌。

案例索引

一审：西安市碑林区人民法院（2008）碑民三初字第416号民事判决书（2008年5月7日）

二审：西安市中级人民法院（2008）西民一终字第746号民事判决书（2008年9月11日）

案情

原告（二审被上诉人）：西安市房地局第一分局（以下简称房地一分局）。

被告（二审上诉人）：张小英。

钟楼小区物业管理公司系原告房地一分局下属部门，未领取营业执照。该公司于2006年7月20日与被告张小英订立营业用房租赁合同一份，双方约定由张小英承租该管理公司位于竹笆市41号一层西北端商厦西北入口北侧及东边部分，净使用面积47.5平方米经营用房，租金每月3500元，按季交付，超过交款期限10个月（应为10天），管理公司有权收回房屋，张小英承担5000元违约金。双方在合同中对门头使用问题未有约定，张小英承租该房时，其上方门头已被他人占有、使用。合同订立后，张小英向管理公司交纳了一年房租至2007年7月21日，以后的房租未交纳。房地一分局遂起诉至碑林区法院，请求解除其与张小英的房屋租赁合同，判令张小英支付拖欠房屋租金和滞纳金及违约金；张小英辩称：管理公司交付的门面房不含门头，其不能实现经营目的，不同意房地一分局的诉讼请求。

审判

碑林区法院认为，原告房地一分局下属的钟楼小区物业管理公司与张小英订立房屋租赁合同，不违反法律规定，该合同合法有效。由于钟楼小区物业管理公司不具备民事责任能力，其行为后果由设立该组织的法人原告承担。被告张小英以管理公司未向其交付房屋门头为由，拒绝向管理公司交房租，鉴于其租房时门头已被他人占有、使用，而其在看房时未向管理公司提出异议，且双方对门头的租赁并未有约定，故其理由没有法律依据。如果其在租赁房屋时，因对事实发生认识错误，致使其采取了有悖于正常认识的行为，其应通过其它法律途径解决，而不应以拒付租金对抗。张小英因拖欠房租超过六个月，故房地一分局请求解除双方租赁合同，清付所欠租金，理由正当，依法应予支持。其请求违约金与滞纳金的法律性质相同，应择其一，按照其中较高请求滞纳金，滞纳金明显偏高，按照国家有关罚息标准计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除西安市房地局第一分局下属的钟楼物业管理公司与张小英之间的租赁合同。二、本判决生效后10日内，张小英支付西安市房地局第一分局2007年8月21日至2008年元月21日房租共计21000元。逾期则按中国人民银行逾期付款利息标准支付2008年元月31日至给付之日的利息。三、驳回原告其余诉讼请求。

一审宣判后，被告张小英不服，提起上诉称，其与被上诉人签订《房屋租赁合同》时，约定了交付房屋的净高、宽度尺寸，合同虽未约定门头的使用状况，但依据商业习惯，门面的高度、宽度应与房屋的净高、宽度一致，应由上诉人使用，被上诉人未经上诉人同意，私自将外墙、墙头租于第三人是违法行为。被上诉人私自准许第三人在上诉人承租房屋上做门头，侵犯了其合法权益，其多次要求被上诉人停止侵权，恢复原状，而被上诉人一直未予理睬，所以其不交租金是依法行使不安抗辩权的表现形式。原审判决认定事实有误，判决不当，请求依法撤销原审判决第一项，并由被上诉人承担本案诉讼费。

被上诉人房地一分局辩称，其与张小英签订的《房屋租赁合同》明确约定了以现场指认为交付房屋的方式，没有约定门头的使用情况；网吧承租在先，张小英承租在后，张小英在现场指认时，门头已由网吧使用，不存在对张小英有欺瞒的事实；张小英自2007年7月21日至今未交租金是违约行为，其有权依照合同约定，解除租赁关系；张小英主张行使不安抗辩权，本案不存在适用不安抗辩权的前提。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

西安中院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同明确约定，交付承租物以现场指认为准。在房屋交付后，张小英对门头使用提出异议。经审查，整体出租有固定的门头使用，而张小英承租之房是商业大厦的一部分，属分割出租，不能依据商业习惯来确定有固定的门头使用，且双方在订立合同中对门头使用未作明确约定。张小英所称现场指认包括门头使用的事实，无证据支持，不能确认被上诉人有未交付门头使用的违约行为。张小英自2007年7月21日至今未付租金属实，系违反合同约定。房地一分局依据双方的约定，请求解除合同，有事实根据和法律依据。至于滞纳金一节，原审法院在论理中已作论述，但未作判决，而房地一分局亦未对此提出上诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。张小英的上诉无证据支持不能成立，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

评析

本案涉及《中华人民共和国物权法》设立的建筑物区分所有权法律问题。依照建筑物区分所有权理论，业主对建筑物外立面与专有房屋相邻的部分享有优先使用权，但在专有房屋出租情况下，承租人是否当然享有此优先使用权，特别是分割内部空间出租的商场式商业用房，对于在其门头设立店招标牌的权利是否随同租赁合同的成立而由出租的业主转为由部分承租人享有？对此问题，法律、法规没有规定，法学理论界也未见探讨，但实践中却已然出现此类纠纷。通过对本案的审理，笔者发现司法实践中对此法律问题尚存在认识不清的情况，有必要予以明确。

一、房地一分局对其经营用房商厦门头部位有权决定安设店招标牌

房地一分局对与商厦相邻的建筑物外墙面享有优先使用权。根据商厦的商业用房性质，在商厦门头安设店招标牌，符合商厦的商业用房之用途及商业习惯，属于合理使用。在这里特别需要强调指出的是，商厦是作为一个整体的商业用房独立存在的，整个商厦是一个完整且单一的专有房屋，房地一分局有权安设店招标牌的部位是整个商厦的门头，并不限于其中的某一部分。

二、分割商厦空间租赁合同的效力并不当然及于商厦门头的使用权

本案房地一分局与张小英订立的租赁合同属于分割商厦空间的房屋租赁合同。根据合同自由原则，分割商厦空间租赁属于合同当事人意思自治，法律、法规对此并无禁止性规定，故而本案涉及的房屋租赁合同是有效的。与现实中普遍存在的单个房屋整体出租不同的是，分割商厦空间出租的承租人并不当然享有整体承租房屋的承租人所享有的完整权利。整体房屋承租人基于正常且独立使用房屋的需要，当然享有租赁合同中并未明确约定的相关权利，包括对商业用房门头的独立使用权，这在法学理论上可以用主权利与从权利的关系来解释，可以说，整体房屋租赁合同的效力及于使用房屋所必须的相关从属权利，除非租赁合同另有相反约定，否则，出租人即当然地完整、独立享有全部从权利。分割商厦空间承租人由于不是独立的占有、使用商厦，其自不能当然取得整体房屋的完整的从权利，商厦门头依其功能服务于整个商厦，所以分割商厦空间承租人并不能当然地将商厦门头用于其个人使用。本案中，张小英作为一部分商厦空间的承租人，在租赁合同并未明确约定有门头使用权的情况下，尽管其租赁位置靠近商厦某出入口，但要求将商厦邻近其租赁空间的门头归自己单独使用，显然不能成立，其主张缺乏权利基础。

三、分割空间出租的商厦，门头可以特别约定由部分承租人单独使用

对于分割空间出租的商厦，在没有特别约定的情况下，门头使用权由出租人保留，在满足一定条件的情况下，出租人可以将门头交给部分承租人使用。其条件包括；（1）出租人必须保留足够的门头空间设立符合商厦商业用房特性的足以识别的店招标牌，以满足承租人合理的标识需要；（2）不违反法律强制性、禁止性规定；（３）不违反先成立的其他租赁合同约定，包括没有特别约定出租人保留全部门头空间提供给全体承租人统一店招标牌以及在同一门头部位已允许他人使用的情况。特别指出的是，本案中张小英在订立租赁合同时，其要求自己设立标牌的位置已有他人占有、使用，更加明确了其作为抗辩理由的房地一分局未将门头交其使用构成违约缺乏事实及法律依据。